Sewa Satu Unit Penuh atau Ikut Bilik? Panduan Untuk Tuan Rumah di Malaysia

Ramai tuan rumah di Malaysia suka menyewakan rumah kepada pelajar dan golongan muda yang baru bekerja. Permintaan tinggi, unit senang disewakan, dan sewaan kongsi selalunya nampak lebih untung.

Tapi ada satu keputusan penting yang ramai orang tak fikir betul-betul:

Adakah anda patut:

• Sewa satu unit penuh kepada satu kumpulan, atau
• Sewa ikut bilik kepada penyewa yang berbeza?

Keputusan ini akan menjejaskan:

• Siapa yang tandatangan perjanjian sewa
• Siapa yang betul-betul bertanggungjawab bila sewa lewat
• Cara urus kerosakan, utiliti dan pemulangan deposit
• Berapa banyak kerja dan masa yang anda perlu luangkan sebagai tuan rumah

Panduan ini akan terangkan kedua-dua model supaya anda boleh pilih struktur yang sesuai dengan unit, risiko dan gaya pengurusan anda.

Seperti biasa, ini hanyalah penerangan umum untuk pendidikan tuan rumah di Malaysia — bukan nasihat undang-undang.

1. Dua cara biasa untuk sewa unit kongsi

Sebelum kita bincang soal tandatangan dan tanggungjawab, kita perlu jelas dulu tentang dua model utama.

1. Sewaan satu unit penuh (satu perjanjian)
   • Anda sewakan seluruh rumah/apartmen kepada satu kumpulan
     (contoh: empat pelajar, sebuah keluarga, tiga rakan sekerja).
   • Hanya ada satu perjanjian sewa untuk keseluruhan unit.
   • Dalam perjanjian itu, anda mungkin:
     • Hanya namakan seorang penyewa utama, atau
     • Namakan beberapa orang penyewa bersama.
2. Sewaan ikut bilik (banyak perjanjian)
   • Anda sewakan setiap bilik secara berasingan.
   • Setiap penyewa tandatangan perjanjian sendiri dengan anda.
   • Anda tentukan cara penggunaan ruang bersama seperti dapur, ruang tamu dan bilik air.

Atas kertas nampak mudah. Tapi bila ada masalah, kesannya boleh sangat berbeza bergantung pada model mana anda pilih.

2. Siapa patut tandatangan perjanjian sewa?

Di sinilah ramai masalah bermula. Struktur tandatangan yang salah boleh buat anda terdedah kepada risiko, atau cipta salah faham antara rakan serumah.

Model sewaan satu unit penuh

Anda ada dua pilihan utama:

• Pilihan 1: Hanya seorang penyewa utama tandatangan
  • Anda anggap orang ini sebagai satu-satunya penyewa rasmi.
  • Dia kutip wang daripada rakan serumah dan bayar kepada anda sekali gus.
  • Semua komunikasi dan penguatkuasaan terma perjanjian melalui orang ini.
  • Rakan serumah yang lain pada asasnya “tidak wujud” dalam perjanjian anda.
• Pilihan 2: Semua penyewa dewasa tandatangan sebagai penyewa bersama
  • Semua yang tinggal di situ dinamakan sebagai penyewa.
  • Mereka semua tandatangan perjanjian dan berkongsi tanggungjawab.
  • Anda boleh hubungi sesiapa sahaja dalam kumpulan tersebut jika ada isu sewa atau kerosakan.
  • Kerja admin sedikit lebih berat (lebih banyak tandatangan, lebih banyak kemas kini).

Model sewaan ikut bilik

• Setiap penyewa tandatangan perjanjian sewa sendiri untuk bilik mereka.
• Semua penyewa adalah pasangan kontrak anda secara terus.
• Anda tidak bergantung kepada seorang “ketua rumah” untuk kutip dan serah wang sewa.
• Anda boleh sertakan peraturan rumah yang sama untuk semua (ruang bersama, waktu sunyi, tetamu dan sebagainya).

Dari sudut tuan rumah, soalan utamanya ialah:
“Adakah saya mahu satu wakil utama, atau saya mahu setiap orang bertanggungjawab terus kepada saya?”

3. Siapa yang bertanggungjawab untuk sewa dan kerosakan?

Sekarang kita lihat apa jadi bila melibatkan duit dan kerosakan — sebab inilah risiko sebenar untuk tuan rumah.

Sewaan satu unit penuh, seorang penyewa utama

• Penyewa utama secara kontrak bertanggungjawab kepada anda untuk:
  • Sewa penuh setiap bulan
  • Kerosakan kepada harta (selain daripada haus dan lusuh biasa – fair wear and tear)
• Kalau rakan serumah tak mahu bayar bahagian mereka, itu adalah masalah antara mereka dan penyewa utama.
• Kalau ada barang rosak dan tiada siapa mengaku, anda berurusan dengan penyewa utama.
• Kalau penyewa utama hilang atau lari, anda tiada kontrak terus dengan yang lain, walaupun mereka masih duduk di unit tersebut.

Sewaan satu unit penuh, semua sebagai penyewa bersama

• Semua nama dalam perjanjian adalah penyewa bersama.
• Anda boleh:
  • Tuntut sewa penuh daripada mana-mana seorang daripada mereka, atau
  • Tuntut kos kerosakan daripada kumpulan itu sebagai satu unit.
• Secara dalaman, mereka boleh bahagikan tanggungjawab sesama sendiri, tetapi daripada perspektif anda, mereka satu kumpulan.

Sewaan ikut bilik

• Setiap penyewa hanya bertanggungjawab di bawah perjanjian biliknya sendiri.
• Kalau Penyewa A di Bilik 1 berhenti bayar sewa, anda ambil tindakan ke atas Penyewa A sahaja. Penyewa lain tidak bertanggungjawab untuk sewa bilik tersebut.
• Untuk kerosakan dalam satu bilik, anda tuntut daripada penyewa bilik itu.
• Untuk kerosakan di ruang bersama, ia bergantung pada apa yang anda tulis dalam perjanjian dan peraturan rumah:
  • Ada tuan rumah yang bahagi kos kepada semua penyewa.
  • Ada yang hanya kenakan kepada orang yang jelas punca kerosakan.
  • Jika tiada apa-apa dinyatakan, pertikaian hampir pasti akan berlaku.

Ringkasnya: apa pun model anda, perjanjian sewa mesti jelas tentang siapa bertanggungjawab atas apa.

4. Bagaimana patut anda urus deposit?

Deposit biasanya jadi punca pergaduhan terakhir, jadi lebih baik anda rancang dengan betul dari awal.

Sewaan satu unit penuh

Lazimnya, anda kutip:

• 2 bulan deposit keselamatan (berdasarkan jumlah sewa bulanan), dan
• 0.5–1 bulan deposit utiliti

Deposit ini dikaitkan dengan nama penyewa dalam perjanjian.

• Jika hanya seorang penyewa utama dinamakan:
  • Anda pulangkan deposit kepada orang itu sahaja di akhir tempoh sewaan.
  • Cara mereka bahagi semula kepada rakan serumah bukan tanggungjawab anda – tapi boleh jadi drama besar bagi mereka.
• Jika semua dinamakan sebagai penyewa bersama:
  • Anda boleh pulangkan kepada satu akaun dengan persetujuan bertulis semua, atau kepada mereka secara bersama.
  • Apa pun, lebih selamat jika cara pemulangan disebut dengan jelas.

Sewaan ikut bilik

• Setiap penyewa bayar deposit berdasarkan sewa bilik mereka:
  • Deposit keselamatan (contoh: 2 bulan sewa bilik)
  • Deposit utiliti (sama rata atau jumlah tetap per penyewa)
• Kelebihan:
  • Bila seorang penyewa keluar, anda hanya urus deposit orang itu sahaja.
  • Anda tidak perlu dapatkan persetujuan semua penyewa lain.
• Tetapi anda mesti terangkan dengan jelas:
  • Bagaimana utiliti dikira dan diagihkan.
  • Dalam keadaan apa deposit boleh ditolak untuk kerosakan ruang bersama.

Deposit yang jelas dan telus akan kurangkan tuduhan “potong deposit tak adil” di hujung sewaan.

5. Utiliti, pembersihan dan ruang bersama

Banyak konflik dalam sewaan kongsi di Malaysia bukan pasal sewa — tetapi pasal bil dan kebersihan.

Sewaan satu unit penuh

• Kebiasaannya, tuan rumah serahkan semua utiliti kepada penyewa:
  • TNB, air, Indah Water, Wi-Fi, kad akses tambahan dan sebagainya.
• Perjanjian anda patut nyatakan:
  • Siapa bertanggungjawab buka dan tutup akaun utiliti.
  • Bila bil akhir perlu dikemukakan semasa serah kunci.
  • Bahawa apa-apa tunggakan utiliti adalah tanggungjawab penyewa.
• Untuk kebersihan dan ruang bersama:
  • Biasanya penyewa sendiri yang jaga.
  • Anda boleh tetapkan minima: tiada aktiviti haram, tiada kerosakan pada perabot tetap, tidak tinggalkan unit dalam keadaan terlalu kotor.
  • Anda juga boleh nyatakan bahawa kos pembersihan luar biasa boleh ditolak daripada deposit.

Sewaan ikut bilik

Di sini, pilihan lebih banyak — dan ruang untuk bergaduh pun lebih besar jika tidak jelas.

Anda perlu putuskan:

• Adakah utiliti termasuk dalam sewa?
  • Jika ya, adakah ada had penggunaan munasabah?
• Atau adakah semua utiliti akan dikongsi?
  • Bagaimana anda kira dan kutip bahagian setiap orang?
• Atau anda ada sub-meter setiap bilik?
  • Kurang biasa, tapi sangat kemas jika wujud.

Untuk pembersihan:

• Adakah anda akan bayar tukang cuci dan masukkan kos ke dalam sewa?
• Atau anda mahu penyewa bergilir-gilir mengemas? (lebih murah, tapi susah dikuatkuasa)

Dalam model sewaan ikut bilik, peraturan rumah hampir sama penting dengan perjanjian sewa. Bab tetamu, bising, merokok, buang sampah, bau masakan – kalau tidak ditetapkan, anda akan habiskan banyak masa jadi “pengadil”.

6. Bila seseorang keluar sebelum tamat tempoh sewaan

Ini sangat biasa dalam sewaan kongsi, dan patut dirancang dari awal.

Model sewaan satu unit penuh

• Jika rakan serumah yang tiada nama dalam perjanjian keluar:
  • Dari sudut undang-undang, tiada apa berubah antara anda dan penyewa utama.
  • Penyewa utama masih wajib bayar sewa penuh.
• Jika salah seorang penyewa yang dinamakan keluar:
  • Perjanjian tidak automatik “update” sendiri.
  • Cara paling selamat ialah:
    • Rekodkan perubahan secara bertulis (addendum/perjanjian tambahan).
    • Kemas kini siapa yang kekal dan siapa yang keluar.
    • Jelaskan bagaimana deposit mereka diurus (anda mungkin atau mungkin tidak terlibat terus, tapi sekurangnya anda jelas siapa penyewa rasmi).

Model sewaan ikut bilik

• Bila seorang penyewa bilik keluar, anda hanya:
  • Buat pemeriksaan unit/bilik.
  • Kira utiliti tertunggak (jika berkongsi).
  • Tolak mana-mana kerosakan yang munasabah, dan pulangkan baki deposit.
  • Kemudian iklankan bilik dan tandatangan perjanjian baru dengan penyewa seterusnya.

Dari sudut admin, sewaan ikut bilik memang lebih banyak kerja, tetapi lebih “modular”. Sewaan satu unit penuh lebih ringkas, tetapi bila ada perubahan di tengah jalan, boleh jadi rumit jika tiada dokumentasi yang jelas.

7. Model mana yang patut anda pilih sebagai tuan rumah?

Tiada jawapan satu untuk semua. Ia bergantung pada jenis hartanah dan gaya anda sebagai tuan rumah.

Sewaan satu unit penuh biasanya lebih sesuai jika:

• Anda mahu kerja minimum dan kurang orang untuk diurus.
• Unit anda sesuai untuk keluarga, pasangan atau kumpulan kawan yang stabil.
• Anda tidak mahu masuk campur dalam drama dalaman rakan serumah.
• Anda ada kerja sepenuh masa dan mahu pelaburan hartanah yang lebih “hands-off”.

Sewaan ikut bilik mungkin lebih sesuai jika:

• Hartanah anda dekat universiti, hospital, kawasan pejabat atau pengangkutan awam.
• Anda mahu maksimumkan hasil sewa, mungkin lebih tinggi daripada sewaan satu unit penuh.
• Anda sanggup luangkan masa urus penyewa, kuatkuasa peraturan dan urus keluar-masuk.
• Anda anggap sewaan ini sebagai bisnes sampingan, dan selesa untuk lebih “hands-on”.

Satu kaedah mudah:
Jika anda lebih mementingkan masa dan ketenangan fikiran berbanding setiap ringgit tambahan, sewaan satu unit penuh biasanya pilihan permulaan yang lebih selamat.

8. Di mana perjanjian sewa yang baik memainkan peranan?

Apa pun model yang anda pilih, akhirnya semuanya kembali kepada satu perkara:
Apa yang tertulis dalam perjanjian sewa anda?

Perjanjian yang baik sepatutnya:

• Nyatakan dengan jelas siapa penyewa dan siapa tuan rumah
• Terangkan siapa bertanggungjawab ke atas sewa, utiliti dan kerosakan
• Tetapkan jangkaan penggunaan unit dan ruang bersama
• Jelaskan apa yang berlaku bila seseorang keluar awal, atau bila tempoh sewaan tamat
• Bantu anda berunding, menguatkuasakan terma, atau membuat tuntutan jika perlu

Inilah sebabnya kami hasilkan pek Pro-Landlord DIYA – perjanjian sewa dwibahasa (Inggeris + BM), boleh diedit, dan disusun khas untuk melindungi kedudukan tuan rumah sambil kekal adil kepada penyewa.

Sebaik sahaja anda jelas sama ada mahu menyewakan satu unit penuh atau ikut bilik, perjanjian yang baik akan buat “kerja berat” itu untuk anda di atas kertas. Anda boleh fokus cari penyewa yang baik dan urus hartanah dengan lebih tenang dan yakin.