Panduan Malaysia: Apa Berlaku Bila Terus Menyewa Selepas Tempoh Tenancy Tamat Tanpa Menandatangani Perjanjian Baharu?

Di Malaysia, situasi ini memang sangat biasa berlaku. Tempoh perjanjian sewa sudah tamat, tetapi kedua-dua pihak secara lisan bersetuju untuk “teruskan saja lah.” Penyewa masih tinggal seperti biasa, tuan rumah terus menerima bayaran sewa, dan disebabkan kedua-duanya sudah “kenal lama” atau tiada masalah sebelum ini, mereka rasa tak perlu pun untuk menandatangani perjanjian baharu. Semuanya nampak mudah dan selesa.

Tetapi dari sudut undang-undang dan praktikal, keadaan sebenarnya telah berubah sepenuhnya. Apabila sesuatu perjanjian tamat tempoh, perlindungan yang diberikan oleh perjanjian asal tidak lagi terpakai—walaupun kedua-dua pihak bersetuju secara lisan untuk meneruskan sewaan. Dan apabila berlaku isu seperti kenaikan sewa, notis keluar rumah, pembaikan, atau tuntutan deposit, barulah ramai tuan rumah dan penyewa sedar bahawa susunan “teruskan saja” sebenarnya membawa akibat yang mereka tak jangka.

1. Apabila tenancy tamat, perjanjian fixed-term tidak lagi berkuat kuasa

Perjanjian sewa menetapkan tarikh mula dan tarikh tamat. Apabila sampai tarikh tamat, perjanjian itu dianggap selesai dan tidak lagi mengikat kedua-dua pihak seperti sebelumnya.

Ini bermaksud semua perkara dalam perjanjian asal tidak automatik disambung, termasuk:

• kadar sewa asal
• tempoh notis
• tanggungjawab pembaikan
• hak masuk dan pemeriksaan
• syarat pemulangan deposit
• syarat pembaharuan (renewal)

Hubungan sewaan masih wujud, tetapi kontrak yang mengawal hubungan itu sudah “mati”.

2. Menerima sewa selepas tamat tempoh mewujudkan tenancy bulan-ke-bulan

Jika penyewa terus tinggal dan tuan rumah terus menerima bayaran sewa, keadaan ini biasanya dianggap sebagai tenancy jenis baharu: sewaan secara bulan-ke-bulan (periodic tenancy).

Ciri utama tenancy bulan-ke-bulan:

• terbentuk berdasarkan perlakuan, bukan kontrak bertulis
• automatik diperbaharui setiap bulan
• boleh ditamatkan oleh mana-mana pihak dengan notis munasabah (biasanya 1 bulan)
• perjanjian lama hanya sebagai rujukan, bukan dokumen mengikat

Ini bukan sambungan automatik perjanjian lama, tetapi tenancy baharu yang tidak mempunyai perlindungan perjanjian tetap (fixed-term).

Ramai rakyat Malaysia menyangka “selagi saya bayar sewa, perjanjian masih sah”.
Hakikatnya: hubungan sewaan masih sah, tetapi kontrak asal sudah tidak terpakai.

3. Jadi, bolehkah tuan rumah naikkan sewa bila-bila masa?

Inilah soalan paling biasa. Tanpa perjanjian baharu, kadar sewa lama tidak lagi dilindungi oleh kontrak. Tuan rumah tidak terikat dengan kadar sewa sebelumnya.

Tetapi ini tidak bermaksud tuan rumah boleh tiba-tiba berkata, “Mulai esok sewa naik RM500.”

Secara amalan biasa di Malaysia:

• sebarang perubahan kadar sewa perlu diberi notis munasabah,
• biasanya mengikut kitaran bayaran sewa iaitu 1 bulan notis,
• supaya penyewa mempunyai masa untuk bersedia atau membuat keputusan.

Penyewa kemudian boleh:

• menerima kadar baharu,
• berbincang semula, atau
• memilih untuk berpindah.

Tiada pihak boleh memaksa pihak lain tanpa notis yang munasabah. Tetapi kedua-dua pihak juga tidak mempunyai kestabilan yang wujud dalam kontrak bertulis.

4. Apa jadi kalau penyewa tak setuju dengan kenaikan sewa?

Jika penyewa tidak bersetuju:

• tuan rumah tidak boleh memaksa kadar baharu,
• tetapi berhak memberi notis untuk menamatkan sewaan bulan-ke-bulan itu.

Penyewa pula boleh:

• berunding,
• meminta lanjutan masa, atau
• bersedia untuk berpindah.

Beberapa penyewa beranggapan tuan rumah mesti kekalkan kadar lama. Itu hanya benar jika masih ada perjanjian aktif. Selepas perjanjian tamat, tiada apa yang mengikat kadar lama.

Dalam masa yang sama, sesetengah tuan rumah menyangka mereka boleh menaikkan sewa bila-bila masa tanpa notis. Itu juga tidak tepat. Sewaan bulan-ke-bulan tetap memerlukan notis yang munasabah.

Inilah sebabnya susunan “teruskan saja” selalu membawa salah faham dan ketegangan.

5. Kenapa keadaan ini berisiko untuk tuan rumah?

Ramai tuan rumah benarkan penyewa terus tinggal kerana ia nampak mudah. Tak perlu buat dokumen baharu, tak perlu bayar stamping, tak perlu bincang semula terma.

Tetapi tanpa perjanjian yang dikemas kini:

• kadar sewa tidak dilindungi
• potongan deposit lebih sukar dipertahankan
• tanggungjawab pembaikan jadi kabur
• sukar meminta akses untuk pemeriksaan
• tidak ada terma jelas jika penyewa mahu tamatkan awal
• sukar mengarahkan penyewa keluar dengan serta-merta kerana tiada fixed-term

Risiko ini hanya menjadi nyata apabila masalah betul-betul terjadi.

6. Kenapa keadaan ini berisiko untuk penyewa pula?

Penyewa juga kadang-kadang rasa selesa teruskan tanpa kontrak baharu. Mereka anggap selagi bayar sewa, semuanya baik.

Tetapi tanpa perjanjian aktif:

• tuan rumah boleh menyesuaikan sewa bila-bila masa dengan notis
• penyewa boleh diminta keluar pada bila-bila masa
• tiada jaminan tempoh tinggal
• tiada kejelasan siapa perlu tanggung pembaikan
• deposit lebih sukar dibincangkan jika berlaku kerosakan atau pertikaian

Ini lebih memberi kesan kepada keluarga yang perlukan kestabilan sekolah, atau penyewa yang merancang tinggal jangka panjang.

8. Pilihan terbaik: perbaharui perjanjian secara bertulis

Cara paling selamat ialah memperbaharui tenancy secara bertulis.

Terdapat dua pilihan praktikal:

Pilihan A: Perjanjian pembaharuan lengkap dan dicop LHDN
Paling stabil, paling selamat, paling mudah dikuatkuasakan jika berlaku pertikaian. Terma jelas, kadar sewa jelas, notis jelas.

Pilihan B: Kaedah jimat kos (print semula perjanjian lama dan tandatangan semula)
Jika kedua-dua pihak mahu cepat dan jimat:

• guna template yang sama
• kemas kini tarikh
• cetak
• tandatangan kedua-dua pihak

Walaupun tidak dicop, ia tetap menyediakan perlindungan munasabah kerana ada dokumen bertulis yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Stamping tetap digalakkan untuk penguatkuasaan formal, tetapi perjanjian bertulis tanpa stamping masih jauh lebih baik daripada tiada perjanjian langsung.

Inilah sebabnya ramai tuan rumah dan penyewa memilih produk seperti DIYA tenancy packs yang menyediakan template boleh-edit serta panduan supaya proses pembaharuan jadi cepat, jelas, dan mudah.

8. Kesimpulan: Teruskan pun boleh, tapi mesti faham risikonya

Terus menyewa selepas perjanjian tamat bukanlah sesuatu yang salah. Ia sekadar mewujudkan sewaan bulan-ke-bulan berdasarkan persetujuan bersama.

Tetapi tanpa perjanjian baharu, kedua-dua pihak kehilangan banyak perlindungan yang penting. Kadar sewa boleh berubah, notis keluar rumah boleh dipertikaikan, tanggungjawab pembaikan tidak jelas, dan isu deposit boleh menjadi rumit.

Satu perjanjian bertulis, walaupun ringkas, sudah cukup untuk mengelakkan salah faham dan memastikan hubungan sewaan berjalan lancar. Sama ada perjanjian penuh yang dicop LHDN atau versi ringkas yang ditandatangani semula, memiliki dokumen bertulis sentiasa lebih baik daripada bergantung kepada andaian.

Akhir sekali, jangan lupa lihat pek perjanjian sewa mengikut peranan kami yang melindungi anda, sama ada sebagai tuan rumah atau penyewa.