tuan Rumah Jual (atau Sedang Jual) Rumah Sewa Saya! Apa Perlu Saya Lakukan Sekarang?

Saat anda ternampak papan tanda “Untuk Dijual” di luar rumah sewa anda, perasaan cemas pasti menyelubungi. Adakah saya terpaksa berpindah? Adakah deposit saya akan hangus? Bagaimana dengan tempoh sewaan saya?

Ini adalah peristiwa besar bagi tuan rumah dan penyewa di Malaysia. Walaupun jualan hartanah adalah transaksi komersial bagi pemilik, bagi anda sebagai penyewa, ia adalah risiko terhadap keselamatan rumah dan ketenangan fikiran anda.

Kunci untuk menguruskan situasi ini tanpa tekanan—dan tanpa tergesa-gesa mengemas—adalah Perjanjian Sewaan anda. Kontrak anda adalah perlindungan terbesar anda.

Panduan ini menyediakan pelan tindakan tiga langkah yang jelas untuk penyewa di Malaysia yang hartanah sewa mereka sedang dijual.

Langkah 1: Semak Kontrak Anda—Perjanjian Sewaan Anda Adalah Perisai Anda

Langkah pertama yang paling penting adalah mengeluarkan Perjanjian Sewaan yang telah anda tandatangani dan merujuk terus ke Peruntukan Am (biasanya Seksyen 19). Di sinilah peraturan yang mengawal peristiwa besar, seperti penjualan hartanah, dinyatakan.

Prinsip umum dalam undang-undang adalah bahawa perjanjian sewaan bertempoh tetap sedia ada secara amnya adalah mengikat ke atas pemilik baharu. Walau bagaimanapun, banyak perjanjian mengandungi klausa “Jualan Hartanah” khusus yang boleh mengubah peraturan ini dengan ketara.

Inilah sebabnya mengapa perkataan dalam perjanjian anda amat penting, mendedahkan sama ada anda mendapat Perlindungan Pro-Penyewa atau Fleksibiliti Pro-Tuan Rumah:

Senario A: Perlindungan Pro-Penyewa

Dalam perjanjian yang berorientasikan penyewa (seperti model DIYA Pro-Tenant), kontrak itu direka untuk memaksimumkan kestabilan anda.

• Klausa Menyatakan: Sekiranya Tuan Rumah menjual, memindahkan, atau melupuskan hak milik ke atas Premis semasa tempoh sewaan, Perjanjian ini hendaklah kekal sah dan mengikat. Pembeli atau pemilik baharu Premis hendaklah mengambil alih semua hak dan obligasi Tuan Rumah.
• Maknanya Bagi Anda: Anda dilindungi sepenuhnya. Anda boleh terus tinggal sehingga tarikh tamat tempoh sewaan semasa anda, dan pemilik baharu tidak boleh menaikkan sewa atau mengubah syarat sehingga tempoh pembaharuan. Anda hanya membayar sewa kepada pemilik baharu.

💡 Petua Praktikal DIYa: Versi Pro-Penyewa ini memberikan ketenangan fikiran, memastikan keselamatan rumah anda dilindungi walaupun tuan rumah anda memutuskan untuk menjual.

Senario B: Fleksibiliti Pro-Tuan Rumah

Dalam perjanjian yang berorientasikan tuan rumah (seperti model DIYA Pro-Landlord), kontrak itu memberikan tuan rumah “strategi keluar” sekiranya pembeli mahukan hartanah itu dikosongkan.

• Klausa Menyatakan: Penerusan Perjanjian ini dengan pembeli atau pemilik baharu adalah tertakluk kepada persetujuan bertulis pembeli. Jika pembeli tidak bersetuju untuk mengambil alih obligasi Tuan Rumah, Tuan Rumah boleh menamatkan Perjanjian ini.
• Maknanya Bagi Anda: Perjanjian boleh ditamatkan lebih awal, tetapi hanya atas terma tertentu. Tuan rumah mesti memberikan anda notis bertulis sekurang-kurangnya enam puluh (60) hari dan mesti memulangkan semua deposit (tolak potongan yang sah). Walaupun anda akhirnya terpaksa berpindah, anda mempunyai tempoh notis yang ditetapkan untuk mencari tempat baharu.

👉 Untuk Pertimbangan: Perbezaan antara kontrak yang ringkas dan yang digubal secara profesional boleh bermakna perbezaan antara tinggal sepanjang tempoh pajakan penuh anda atau terpaksa berpindah dalam tempoh 60 hari. Sentiasa semak klausa ini sebelum anda menandatangani!

Langkah 2: Menguruskan Lawatan Sambil Melindungi Hak Menikmati Premis dengan Tenang

Apabila hartanah itu disenaraikan untuk dijual, tuan rumah anda atau ejen mereka pasti akan meminta akses untuk lawatan. Walaupun anda mesti membenarkan akses yang munasabah, perjanjian sewaan anda juga memberikan anda Hak untuk Menikmati Premis dengan Tenang.

Anda mesti memastikan bahawa proses lawatan tidak menjadi keterlaluan, mengganggu, atau menceroboh.

Berikut ialah tiga hak utama anda berkenaan lawatan hartanah:

A. Hak untuk Notis yang Mencukupi

Tuan Rumah, atau mana-mana individu yang diberi kuasa oleh Tuan Rumah, mesti memberikan anda notis bertulis terlebih dahulu sebelum memasuki untuk lawatan.

• Perjanjian Pro-Landlord: Tempoh notis minimum ialah dua belas (12) jam.
• Perjanjian Pro-Penyewa: Tempoh notis minimum ialah empat puluh lapan (48) jam.

Jika mereka muncul tanpa notis, anda berhak untuk menolak kemasukan, melainkan ia adalah kecemasan tulen (contohnya, kebakaran atau kebocoran gas).

B. Hak untuk Masa dan Kekerapan yang Munasabah

Lawatan mesti dijalankan pada waktu yang munasabah dan dengan mengambil kira jadual anda.

Kekerapan lawatan tidak boleh melebihi had yang ditetapkan. Dalam perjanjian Pro-Penyewa, ini selalunya dihadkan kepada tidak lebih daripada dua (2) kali seminggu, melainkan anda bersetuju sebaliknya.

C. Mendokumentasikan Setiap Perkara

Sentiasa sahkan tarikh, masa, dan tujuan lawatan secara bertulis (e-mel atau WhatsApp). Jika lawatan menjadi berlebihan, mengganggu, atau melanggar tempoh notis, hantar aduan bertulis yang sopan dan formal kepada tuan rumah atau ejen, merujuk kepada klausa khusus (Seksyen 7) perjanjian anda.

Langkah 3: Merasmikan Penyerahan dengan Pemilik Baharu

Tidak kira klausa mana yang terpakai, anda perlu menganggap penyerahan akhir—sama ada kepada Tuan Rumah lama atau Pemilik baharu—sebagai proses formal dan sah.

Jika Sewaan Diteruskan dengan Pemilik Baharu (Senario A)

1. Pengesahan Bertulis: Minta tuan rumah terdahulu menyediakan notis bertulis yang mengesahkan butiran pemilik baharu dan akaun bank untuk pembayaran sewa pada masa hadapan.
2. Pemindahan Deposit: Sahkan secara bertulis bahawa dana Deposit Sekuriti dan Deposit Utiliti anda telah dipindahkan secara rasmi daripada Tuan Rumah lama kepada Pemilik baharu. Pemilik baharu menanggung tanggungjawab untuk memulangkannya kemudian.

Jika Sewaan Ditamatkan Lebih Awal (Senario B)

1. Notis dan Pengosongan: Akui notis bertulis 60 hari dan bersiap sedia untuk mengosongkan hartanah pada tarikh yang ditetapkan.
2. Pemeriksaan Akhir: Pastikan pemeriksaan bersama dijalankan pada hari penyerahan untuk bersetuju mengenai keadaan hartanah sebelum deposit dibincangkan.
3. Pemulangan Deposit: Tuan rumah mesti memulangkan deposit anda yang boleh dikembalikan (tolak sebarang potongan yang sah untuk kerosakan atau bil yang belum dibayar). Dalam model Pro-Landlord, proses ini boleh mengambil masa sehingga enam puluh (60) hari selepas sewaan tamat. Pastikan anda menerima penyata bertulis tentang potongan, jika ada.

Yang paling penting, jangan membuat sebarang andaian. Jaminan lisan daripada ejen hartanah tidak mengikat di sisi undang-undang. Satu-satunya perlindungan anda adalah apa yang tertulis dan ditandatangani dalam perjanjian anda.

Kesimpulan: Lindungi Sewaan Anda dengan Dokumen yang Jelas

Proses penjualan rumah boleh menjadi rumit, tetapi ia tidak seharusnya mengelirukan bagi penyewa.

Faktor terbesar yang menentukan nasib anda adalah kejelasan dan kekuatan perjanjian sewaan awal anda. Apabila peristiwa besar seperti jualan berlaku, mempunyai dokumen dwibahasa yang komprehensif dan jelas mentakrifkan hak semua pihak—seperti Pek Perjanjian Sewaan DIY Agreement—adalah amat bernilai.

Jangan tunggu sehingga papan tanda “Untuk Dijual” muncul untuk mengetahui hak anda. Dapatkan templat yang menangani senario seperti ini dan memberikan anda kepastian serta ketenangan fikiran yang anda layak perolehi.

Dapatkan perjanjian sewaan yang jelas dan boleh disesuaikan hari ini di DIYagreement.com!