Apa Akan Jadi kepada Penyewa Bila Tuan Rumah nak jual rumah? Panduan Mudah untuk Rakyat Malaysia

Menjual rumah sewaan adalah sesuatu yang sangat biasa di Malaysia. Tetapi apabila penyewa menerima mesej seperti, “Saya nak jual rumah ini,” reaksi pertama selalunya ialah risau dan keliru.

Penyewa terus terfikir:
“Saya perlu pindah serta-merta ke?”
“Nanti deposit saya selamat tak?”
“Tuan rumah boleh paksa saya keluar walaupun kontrak masih panjang?”

Ramai tuan rumah pula menyangka mereka boleh mengambil semula unit bila-bila masa selepas jumpa pembeli. Ada yang percaya, secara salah, bahawa menjual rumah secara automatik membatalkan perjanjian sewa. Ada juga yang mengharapkan penyewa terus beri kerjasama tanpa memikirkan hak, tempoh notis, atau syarat dalam perjanjian.

Kerana salah faham inilah proses jual-beli sering menjadi tegang walaupun sebenarnya peraturan dan amalan sudah cukup jelas. Dengan pengetahuan yang betul dan perjanjian sewa yang lengkap, kedua-dua pihak boleh menguruskan situasi ini dengan tenang dan profesional.

Panduan ini menerangkan, dalam bahasa yang mudah difahami, apa sebenarnya yang berlaku apabila tuan rumah menjual hartanah yang masih diduduki penyewa.

1. Perkara Paling Penting: Jual Rumah Tidak Membatalkan Perjanjian Sewa

Ramai orang Malaysia tidak tahu perkara ini. Perjanjian sewa tetap sah walaupun pemilikan bertukar tangan. Kontrak yang dipersetujui tidak hilang begitu sahaja.

Ini bermaksud tuan rumah tidak boleh sesuka hati berkata:

“Saya dah jual rumah, jadi awak perlu keluar bulan depan.”
atau
“Pembeli nak rumah kosong, jadi awak kena pindah.”

Hak penyewa untuk tinggal sehingga tarikh tamat yang dipersetujui masih terjamin selagi perjanjian sewa aktif. Perjanjian itu mengikat rumah tersebut, bukan hanya pemilik asalnya.

Satu-satunya masa penyewa perlu keluar lebih awal ialah jika:

• terdapat klausa penamatan awal dalam perjanjian, atau
• kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis untuk tamatkan sewaan lebih awal.

Jika tidak, penyewa boleh terus tinggal, dan pembeli baharu hanya menggantikan tuan rumah lama.

2. Jika Rumah Dijual Semasa Penyewa Masih Tinggal, Penyewa Biasanya Kekal Seperti Biasa

Dalam kebanyakan kes, penyewa tak perlu buat apa-apa. Pemilik baharu akan mengambil alih semua tanggungjawab sebagai tuan rumah.

Ini bermaksud penyewa akan terus:

• membayar sewa yang sama
• mengikut syarat yang sama
• menikmati hak yang sama
• sehingga kontrak tamat seperti dalam perjanjian

Satu-satunya perubahan hanyalah kepada siapa penyewa bayar sewa.

Bagi tuan rumah, ini bermaksud mereka perlu:

• memaklumkan penyewa secara bertulis apabila jualan disahkan
• menyerahkan salinan perjanjian sewa kepada pembeli
• memindahkan duit deposit kepada pemilik baharu
• memastikan pembeli bersetuju untuk meneruskan sewaan

Perjanjian yang disediakan dengan baik — termasuk semua perjanjian DIYA — sudah menjelaskan perkara ini dengan jelas, mengelakkan pertikaian.

3. Tetapi Bagaimana Jika Pembeli Mahu ‘Vacant Possession’?

Ini situasi yang sangat biasa. Ramai pembeli mahu rumah kosong supaya mereka boleh:

• berpindah masuk sendiri
• ubah suai rumah
• atau simpan sebagai hartanah kosong

Tetapi kehendak pembeli bukan alasan untuk mengenepikan hak penyewa.

Inilah salah faham utama:

Walaupun pembeli minta rumah kosong, tuan rumah tidak boleh memaksa penyewa keluar serta-merta atau sebelum kontrak tamat.

Tuan rumah wajib:

• memberikan notis berdasarkan tempoh yang dipersetujui dalam perjanjian
• mematuhi apa-apa klausa penamatan awal
• berkomunikasi dengan jelas tanpa tekanan atau ugutan

Jika perjanjian tidak membenarkan penamatan awal oleh tuan rumah, mereka perlu berunding dengan penyewa. Contohnya, penyewa mungkin bersetuju untuk pindah awal jika diberi pampasan seperti:

• satu bulan sewa,
• bantuan kos pindah,
• atau jumlah lain yang dipersetujui.

Ini sangat biasa di Malaysia dan biasanya lebih cepat menyelesaikan masalah.

4. Bagaimana Dengan Sesi Lawatan Rumah untuk Pembeli? Apa Maksud ‘Mun­asabah’?

Apabila rumah untuk dijual, pembeli mahu datang melihat. Ini normal, tetapi mesti dilakukan dengan hormat dan mengikut prosedur.

Contoh amalan munasabah:

• memberi notis 24–48 jam sebelum lawatan
• menetapkan masa yang dipersetujui
• tidak datang awal pagi atau lewat malam
• tidak mengatur lawatan setiap hari

Penyewa ada hak privasi. Tuan rumah pula berhak memasarkan hartanah. Kedua-duanya boleh seimbang jika jadual dipersetujui dan komunikasi jelas.

5. Apa Jadi Dengan Deposit Bila Rumah Dijual?

Ini bahagian yang paling selalu menimbulkan pertikaian.

Berikut ialah proses yang betul.

Keadaan A: Penyewaan diteruskan oleh pemilik baharu

• Tuan rumah lama bayar deposit keselamatan dan deposit utiliti kepada pemilik baharu
• Penyewa tidak perlu bayar deposit sekali lagi
• Surat pengesahan ringkas hendaklah ditandatangani oleh semua pihak

Ini mengelakkan sebarang kekeliruan atau pertikaian.

Keadaan B: Penyewaan ditamatkan awal kerana rumah dijual

Tuan rumah lama wajib:

• memulangkan deposit kepada penyewa
• membuat potongan hanya mengikut perjanjian (sewa tertunggak, kerosakan, utiliti)
• bukan pembeli baharu

Penyewa tidak boleh diminta bayar deposit baharu kepada pembeli jika kontrak asal masih aktif.

Perjanjian sewa yang baik akan mengelakkan semua isu ini sejak awal.

6. Apa Berlaku Jika Tuan Rumah atau Pembeli Tidak Mengikut Perjanjian?

Kadang-kadang situasi jadi tegang.

Ada tuan rumah mendesak penyewa keluar segera.

Ada pembeli mengarahkan penyewa hentikan semua aktiviti atau segera kosongkan unit.

Ada penyewa pula langsung tidak benarkan lawatan rumah.

Cara terbaik untuk mengelakkan keadaan menjadi lebih buruk:

• kekalkan komunikasi secara bertulis
• rujuk perjanjian sewa
• tetapkan garis masa yang jelas
• elakkan mesej beremosi
• simpan semua bukti (gambar keadaan rumah, mesej WhatsApp)
• patuhi tempoh notis yang dipersetujui

Kebanyakannya akan selesai apabila kedua-dua pihak kembali melihat apa yang sudah dipersetujui sejak hari pertama.

7. Penyewa Boleh Runding? Ya — Ramai Sudah Buat Begitu

Dalam realiti Malaysia, penyewa sering mendapat manfaat apabila mereka bersikap terbuka untuk berunding.

Antara rundingan yang biasa berlaku:

• penyewa setuju pindah awal dan tuan rumah beri pampasan 1 bulan sewa
• tuan rumah menanggung sebahagian kos pindah
• penyewa tetap tinggal tetapi diberi sedikit pengurangan sewa semasa tempoh lawatan rumah
• pembeli setuju rumah diserahkan selepas kontrak tamat
• tuan rumah memberi notis tambahan atau tarikh fleksibel

Dengan rundingan yang baik, kedua-dua pihak dapat mengelakkan tekanan dan kos yang tidak perlu.

8. Punca Utama Masalah: Perjanjian Sewa Yang Tidak Jelas

Hampir semua pertikaian tentang jual rumah sewaktu penyewa masih tinggal berlaku kerana perjanjian sewa tidak lengkap atau terlalu ringkas.

Antara perkara yang biasanya tiada dalam perjanjian biasa:

• apa berlaku jika rumah dijual
• siapa pegang deposit selepas pemindahan milik
• sama ada penyewa perlu benarkan lawatan rumah
• tempoh notis sebenar
• syarat penamatan awal
• cara pampasan ditentukan

Apabila semua ini tidak dijelaskan, masing-masing akan “andaikan” apa yang mereka rasa munasabah — dan di sinilah konflik bermula.

Perjanjian sewa DIYA disediakan dengan klausa jelas tentang pemindahan pemilikan. Jadi kedua-dua pihak tahu hak dan tanggungjawab sejak hari pertama.

Perjanjian yang baik tidak menghalang tuan rumah daripada menjual rumah. Ia hanya memastikan prosesnya berjalan teratur tanpa salah faham.

Jika anda mahu ketenangan fikiran untuk sewaan anda, Set Perjanjian Sewa DIYA (Pro-Landlord dan Pro-Tenant) menyediakan:

• templat dwibahasa yang lengkap
• klausa jelas untuk situasi sebenar di Malaysia
• buku panduan yang menerangkan setiap bahagian dalam bahasa mudah
• format yang boleh digunakan semula setiap tahun

Memahami hak itu penting, tetapi menulisnya dengan jelas sejak awal jauh lebih memudahkan semua pihak.