10 Tanda Perjanjian Sewa Anda Tidak Sesuai Digunakan di Malaysia
Ramai pemilik rumah dan penyewa di Malaysia masih menggunakan perjanjian sewa yang diwarisi daripada saudara-mara, diulang guna oleh ejen selama bertahun-tahun, atau dimuat turun daripada blog lama. Dokumen sebegini biasanya kelihatan lengkap, tetapi ramai hanya sedar kelemahannya apabila timbul perselisihan — terutama mengenai pembaikan, deposit, atau pembaharuan sewaan.
Hakikatnya, perjanjian sewa tidak perlu tebal atau kompleks. Ia hanya perlu jelas, moden dan sesuai dengan situasi sebenar penyewaan hari ini. Jika perjanjian anda terasa terlalu umum atau tidak jelas, ini 10 tanda kuat bahawa ia mungkin sudah lapuk.
1. Tanggungjawab pemilik dan penyewa tidak dinyatakan dengan jelas
Perjanjian lama biasanya menggunakan ayat seperti “penyewa mesti menjaga rumah” atau “pemilik menjaga keadaan baik”. Ayat sebegini terlalu luas dan membawa kepada salah faham. Rumah moden mempunyai aircond, pemanas air, perabot bina dalam, dan pelbagai peralatan lain — semuanya memerlukan penyenggaraan yang berbeza.
Jika perjanjian tidak menjelaskan siapa bertanggungjawab servis aircond, baiki kebocoran, ganti peralatan lama atau lapor kerosakan, ia pasti mencetuskan pertikaian.
2. Selepas membaca pun, anda tidak tahu sama ada perjanjian itu memihak kepada pemilik atau penyewa
Ini adalah tanda paling besar bahawa perjanjian itu terlalu umum. Banyak template lama kelihatan “neutral”, tetapi sebenarnya berat ke satu pihak tanpa sesiapa menyedarinya.
Akibatnya:
• harapan kedua-dua pihak tidak sama
• klausa berat sebelah hanya “kantoi” apabila berlaku masalah
• penyewa atau pemilik rasa tertipu
• pertikaian berlaku kerana kedua-duanya tidak faham niat asal perjanjian
Perjanjian moden akan menunjukkan dengan jelas tujuan setiap klausa — sama ada ia melindungi pemilik atau memberi perlindungan munasabah kepada penyewa. Inilah sebab perjanjian mengikut peranan (Pro-Landlord dan Pro-Tenant) menjadi jauh lebih efektif.
3. Tiada klausa berkaitan sewaan jangka pendek seperti Airbnb
Perjanjian lama ditulis sebelum platform seperti Airbnb wujud. Jika tiada apa-apa disebut dalam perjanjian, pemilik berisiko menghadapi:
• tetamu keluar masuk tanpa kawalan
• aduan jiran
• tindakan JMB/MC
• kerosakan dan penggunaan berlebihan
Perjanjian moden perlu menyatakan dengan jelas sama ada aktiviti ini dilarang atau dibenarkan dengan syarat tertentu.
4. Tiada sebutan mengenai kad akses, tempat letak kereta atau kemudahan kondominium moden
Template lama hanya menyebut “kunci”. Tetapi rumah sekarang melibatkan kad akses lif, kad parkir, remote pintu, bilik parcel, dan kadang-kadang smart lock.
Jika perkara ini tidak disebut, masalah pasti timbul semasa serah balik seperti kehilangan kad akses atau saman pengurusan akibat salah guna kemudahan.
5. Deposit dicampur sekali dan proses pemulangan tidak jelas
Perjanjian generik biasanya hanya ada satu baris mengenai deposit. Ia tidak menjelaskan tujuan deposit, apa yang boleh ditolak, bagaimana bil akhir dikira, atau tempoh pemulangan.
Perjanjian moden membezakan Deposit Keselamatan dan Deposit Utiliti serta menerangkan cara pemulangan, siasatan kerosakan, dan proses jika ada pertikaian. Tanpa struktur ini, setiap kali serah balik akan menjadi perbalahan.
6. Tiada klausa tentang servis aircond atau penjagaan peralatan
Aircond adalah punca pertikaian paling kerap. Perjanjian lama tidak menyebut servis berkala, gas topping, atau siapa yang bertanggungjawab jika kerosakan berlaku kerana tidak diservis. Ini menyebabkan kedua-dua pihak mudah salah faham.
Perjanjian moden mengatasi isu ini dengan menetapkan tanggungjawab dan jangka masa servis yang jelas.
7. Prosedur pemilik masuk rumah untuk pemeriksaan tidak dijelaskan dengan betul
Jika perjanjian hanya menyatakan “pemilik boleh masuk dengan notis”, ia terlalu umum. Penyewa perlukan privasi, manakala pemilik perlukan akses untuk pembaikan atau pemeriksaan.
Perjanjian moden menjelaskan tempoh notis yang munasabah, masa yang sesuai, had kekerapan viewing, dan definisi kecemasan. Ini memastikan kedua-dua pihak tidak rasa terganggu atau disekat.
8. Proses pembaharuan sewa, semakan kadar sewa dan penamatan awal kabur atau tiada langsung
Template lama biasanya mempunyai satu ayat: “pembaharuan tertakluk persetujuan bersama”. Ia tidak membantu sesiapa. Ia tidak menjelaskan bila perbincangan perlu bermula, bagaimana semakan kadar sewa dibuat, atau apa yang berlaku jika salah satu pihak tidak memberi maklum balas.
Perjanjian moden memberikan struktur yang jelas supaya kedua-dua pihak boleh merancang lebih awal dan mengelakkan tekanan pada saat akhir.
9. WhatsApp atau emel tidak diiktiraf sebagai notis bertulis yang sah
Ini adalah petanda klasik bahawa perjanjian itu sudah lama. Ramai template lama masih mewajibkan notis melalui pos berdaftar. Tetapi semua komunikasi sewa hari ini berlaku melalui WhatsApp.
Jika perjanjian tidak mengiktiraf WhatsApp atau emel sebagai notis bertulis, seseorang boleh dengan mudah mengatakan, “saya tak terima notis rasmi”.
Perjanjian moden mengiktiraf saluran komunikasi semasa dan mengelakkan salah faham tidak perlu.
10. Klausa ‘Susutan Biasa’ (Fair Wear & Tear) disebut, tetapi tidak diterangkan
Hampir semua perjanjian ada frasa ini, tetapi tidak menerangkan apakah contoh yang termasuk dan yang tidak. Tanpa contoh, penyewa dan pemilik mempunyai interpretasi berbeza ketika menilai kerosakan semasa serah balik.
Perjanjian moden memberi penjelasan yang membantu kedua-dua pihak menilai keadaan rumah dengan lebih objektif dan adil.
Mengapa Perjanjian Moden Lebih Penting Hari Ini
Landskap penyewaan Malaysia kini jauh berbeza berbanding dahulu. Rumah bertingkat, penggunaan alat elektronik, peraturan JMB yang ketat, isu kad akses, komunikasi digital, penghantaran parcel, dan platform sewaan jangka pendek menjadikan perjanjian lama tidak lagi relevan.
Jika perjanjian sewa anda terasa terlalu ringkas, terlalu umum atau anda sendiri tidak pasti ia memihak kepada siapa, sudah tiba masanya untuk beralih kepada versi yang lebih jelas dan terkini.
Inilah sebab perjanjian sewa dwibahasa DIYA yang mengikut peranan (Pro-Landlord & Pro-Tenant) dicipta — untuk menghapuskan klausa lapuk, mengelakkan salah faham dan melindungi hak kedua-dua pihak sebelum, semasa dan selepas penyewaan.
