Perlukah Stamping Perjanjian Sewa dengan LHDN? Apa Berlaku Jika Tidak Buat — Dan Adakah Selamat Jika Setem Lewat?
Ramai rakyat Malaysia tidak menyetem perjanjian sewa mereka kerana ingin jimat wang atau mengelakkan satu lagi urusan tambahan. Ada juga yang menyangka stamping hanya untuk sewaan komersial, atau percaya bahawa tandatangan sahaja sudah mencukupi. Sesetengah pula berfikir, “kalau ada masalah nanti, baru pergi setem”.
Tetapi ini sebenarnya hanya separuh betul. Dan dalam urusan hartanah, “separuh betul” boleh membawa kepada kerugian besar.
Realitinya, stamping bukan untuk menjadikan perjanjian sewa “sah”. Perjanjian sudah sah sebaik sahaja kedua-dua pihak menandatangani.
Stamping adalah untuk memastikan ia boleh dikuatkuasakan. Dan apabila berlaku pertikaian, aspek penguatkuasaan inilah yang menentukan sama ada anda menang, rugi, atau terperangkap dalam proses panjang yang meletihkan.
Artikel ini menerangkan apa sebenarnya stamping, berapa kosnya, apa berlaku jika anda tidak melakukannya, dan sama ada stamping lewat benar-benar selamat.
1. Apa Maksud Menyetem Perjanjian Sewa dengan LHDN?
“Menyetem” perjanjian sewa bermaksud menghantar dokumen yang telah ditandatangani kepada LHDN dan membayar duti setem di bawah Akta Setem 1949.
Proses ini melakukan tiga perkara penting:
- Merekodkan perjanjian sebagai dokumen rasmi.
- Menjadikannya boleh diterima sebagai bukti di mahkamah atau tribunal.
- Mengukuhkan bahawa kedua-dua pihak memasuki hubungan sewaan secara formal.
Perjanjian sewa sebenarnya sudah sah setelah ditandatangani.
Stamping tidak mencipta kontrak — ia mengukuhkan kuasa undang-undang dokumen tersebut.
2. Duti Setem Tidak Mahal — Ini Cara Kiraannya
Ramai menyangka duti setem mahal, tetapi sebenarnya ia sangat berpatutan.
Kebanyakan perjanjian sewa kediaman hanya memerlukan RM50 hingga RM150 untuk disetemkan.
Berikut adalah cara sebenar LHDN mengira duti setem.
2.1 Cara Mengira Duti Setem
Formula LHDN adalah mudah, berdasarkan sewa tahunan:
Duti setem = RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan (atau pecahannya)
Contoh:
Sewa bulanan RM1,200 → Sewa tahunan RM14,400
RM14,400 ÷ 250 = 57.6 → Duti setem RM58
Sewa bulanan RM1,500 → Sewa tahunan RM18,000
18,000 ÷ 250 = 72 → Duti setem RM72
Sewa bulanan RM2,200 → Sewa tahunan RM26,400
26,400 ÷ 250 = 105.6 → Duti setem RM106
2.2 Duti Setem ke atas Deposit
Semua deposit boleh balik (deposit keselamatan, utiliti, haiwan peliharaan dan lain-lain) dikenakan caj RM10 sahaja secara keseluruhan.
Bukan RM10 setiap deposit — tetapi RM10 untuk keseluruhan bahagian deposit.
2.3 Salinan Pendua
Setiap pihak perlu menyimpan salinan asal yang telah disetemkan.
Jadi kebanyakan perjanjian sewa memerlukan sekurang-kurangnya dua salinan untuk disetemkan:
- satu untuk tuan rumah
- satu untuk penyewa
Salinan tambahan hanya dikenakan RM10 setiap satu, bukan caj penuh sekali lagi.
2.4 Jumlah Kos Lazim
Untuk rumah sewa biasa, jumlah duti setem lazimnya sekitar RM60 hingga RM120.
Inilah sebabnya stamping dianggap perlindungan undang-undang paling murah dalam sewaan.
3. Adakah Wajib Menyetem Perjanjian Sewa?
Dari sudut undang-undang kontrak, tidak wajib — perjanjian sewa tetap sah walaupun tidak disetemkan.
Tetapi di bawah Akta Setem:
- perjanjian yang tidak disetemkan tidak boleh digunakan di mahkamah atau tribunal
- ia tidak boleh dilampirkan sebagai bukti
- syarat-syaratnya tidak boleh dirujuk semasa pertikaian
Jadi perjanjian itu sah, tetapi ia tidak mempunyai kuasa sehingga disetemkan.
4. Apa Berlaku Jika Tidak Menyetem Perjanjian Sewa?
Jika semuanya berjalan lancar dan kedua-dua pihak bertanggungjawab, mungkin tiada masalah.
Tetapi apabila masalah muncul — seperti sewa tertunggak, kerosakan, atau penyewa enggan keluar — perjanjian yang tidak disetemkan mula menjadi masalah besar.
4.1 Anda Tidak Boleh Menggunakan Perjanjian di Mahkamah atau Tribunal
Tribunal Tuntutan Pengguna dan mahkamah tidak akan menerima perjanjian yang tidak disetemkan sebagai bukti.
Ini termasuk kes:
- sewa tertunggak
- bil utiliti tidak dibayar
- penyewa tidak keluar selepas tamat tempoh
- kerosakan harta
- pertikaian deposit
Anda wajib menyetemkannya dahulu sebelum boleh membuat tuntutan.
4.2 Anda Perlu Membayar Penalti Setem Lewat
Penalti bergantung kepada tempoh kelewatan:
- dalam 3 bulan: RM10
- 3 hingga 6 bulan: 20% daripada duti setem
- lebih 6 bulan: sehingga 100%
Ramai melihat penalti ini dan menyangka tiada masalah untuk setem lewat.
Tetapi penalti bukanlah isu sebenar — risiko yang lebih besar datang selepas itu.
5. Jika Tidak Menyetem Sekarang — Bolehkah Anda Setem Apabila Ada Masalah?
Sesetengah tuan rumah dan penyewa sengaja tidak mahu setem pada awalnya dan memilih untuk menyetem hanya apabila berlaku pertikaian. Secara teknikal, ia dibenarkan. LHDN menerima stamping lewat, dan selepas disetemkan, perjanjian boleh digunakan di mahkamah.
Tetapi terdapat satu risiko besar yang ramai orang tidak sedar.
5.1 LHDN Boleh Menolak Untuk Menyetem Perjanjian
LHDN boleh menolak perjanjian sewa jika maklumat penting hilang atau tidak jelas, seperti:
- tandatangan atau paraf tiada
- nama atau nombor IC tidak lengkap
- amaun sewa dipadam dan ditulis semula
- tandatangan tidak konsisten antara halaman
- tarikh tidak jelas
- pindaan tidak diparaf
- halaman kelihatan telah diubah
Jika perkara ini berlaku, LHDN akan meminta pembetulan. Dalam keadaan biasa, kedua-dua pihak boleh menandatangani semula atau melengkapkan maklumat dengan mudah.
Tetapi dalam situasi pertikaian, perkara ini hampir mustahil berlaku.
Penyewa yang menghilang, enggan bekerjasama, atau sedang bergaduh dengan anda tidak akan menandatangani semula apa-apa.
Tanpa kerjasama mereka, LHDN tidak boleh menyetem perjanjian tersebut.
Jika stamping gagal:
- perjanjian tidak boleh digunakan di mahkamah
- anda hilang perlindungan undang-undang
- sukar menuntut sewa tertunggak
- sukar memotong deposit
- sukar memohon pengusiran
Inilah risiko sebenar stamping lewat — bukan penalti, tetapi kehilangan perlindungan undang-undang sepenuhnya.
6. Mengapa Menyetem Awal Adalah Lebih Selamat dan Bijak
Stamping awal menghapuskan hampir semua risiko. Selain membolehkan perjanjian digunakan di mahkamah, terdapat beberapa kelebihan praktikal yang ramai orang terlepas pandang.
6.1 Kosnya Sangat Kecil Berbanding Potensi Kerugian
RM60–RM120 amat kecil berbanding:
- dua bulan sewa tertunggak
- bil utiliti RM1,000–RM4,000
- kerosakan perabot atau peralatan
- kos pembersihan dan mengecat semula
- kelewatan proses undang-undang
Stamping adalah “insurans murah” untuk sewaan.
6.2 Anda Elak Risiko LHDN Menolak Perjanjian Ketika Pertikaian
Semasa hubungan baik, mudah untuk membetulkan halaman, menambah paraf, atau melengkapkan tarikh sebelum dihantar ke LHDN.
Tetapi apabila berlaku masalah, kerjasama hilang serta-merta.
Penyewa yang sedang berhutang atau enggan keluar tidak akan membantu anda memperbetulkan perjanjian.
Menyetem awal memastikan LHDN tidak boleh menolak perjanjian atas kesilapan teknikal yang sepatutnya boleh dielakkan.
7. Kesimpulan: Menyetem Perjanjian Sewa Adalah Perlindungan Termurah dan Paling Bijak
Duti setem tidak mahal, prosesnya mudah, dan ia memberi perlindungan bernilai ribuan ringgit jika berlaku pertikaian.
Jika anda benar-benar tidak mahu setem pada awalnya, anda masih boleh melakukannya kemudian.
Tetapi anda mesti menerima risiko besar: LHDN mungkin menolak untuk menyetem perjanjian jika maklumat penting hilang atau tidak lengkap, terutama apabila kedua-dua pihak sudah tidak bekerjasama.
Untuk mengelakkan masalah ini, setemkan perjanjian sewa anda seawal mungkin dan pastikan anda mempunyai sekurang-kurangnya dua salinan asal yang disetemkan — satu untuk tuan rumah, satu untuk penyewa. Ia mudah, murah dan memberikan ketenangan sepanjang tempoh sewaan.
Jika anda mahukan perjanjian yang siap sedia untuk stamping, tersusun dengan baik dan mudah difahami kedua-dua pihak, pakej perjanjian sewa DIYA menyediakan bahasa undang-undang yang jelas serta panduan dwibahasa supaya anda boleh melindungi diri dengan yakin dari hari pertama.
