Rasa Semua Perjanjian Sewa Lebih Kurang Sama? Sebenarnya Tak.

“Download saja mana-mana perjanjian sewa — semuanya lebih kurang sama, kan?”
Ramai orang Malaysia percaya begitu… sehinggalah sesuatu masalah berlaku.

Contohnya, tuan rumah enggan pulangkan deposit kerana “nak cat balik rumah.”
Atau penyewa keluar awal dan kata tak perlu bayar pampasan.
Atau tuan rumah datang tiba-tiba dengan kontraktor, tanpa sebarang notis.

Semua situasi ini berpunca daripada satu perkara yang sama:

Perjanjian sewa yang tidak ditulis dengan jelas.

1. Mengapa Ramai Salah Faham Tentang Perjanjian Sewa

Di Malaysia, kita belum ada Akta Sewa Kediaman (Residential Tenancy Act) yang khusus.
Ini bermakna tidak ada undang-undang tunggal yang menjelaskan siapa betul atau salah apabila berlaku pertikaian antara tuan rumah dan penyewa.

Sebaliknya, semua bergantung kepada apa yang tertulis dalam perjanjian sewa.
Dalam erti kata lain — perjanjian itu ialah undang-undang antara dua pihak.

Jadi apabila seseorang hanya guna dokumen rawak dari internet tanpa faham kandungannya, sebenarnya mereka sedang bergantung sepenuhnya pada sesuatu yang mungkin tidak sesuai dengan situasi sebenar — atau lebih teruk, tidak melindungi sesiapa pun.

2. Risiko Tersembunyi Di Sebalik Perjanjian “Ringkas”

Ramai anggap perjanjian sewa cuma perlu ada beberapa maklumat asas:

  • nama tuan rumah dan penyewa,
  • jumlah sewa,
  • jumlah deposit,
  • tandatangan.

Tapi perbezaannya terletak pada perincian.

Satu ayat yang tidak jelas boleh ubah segalanya:

  • Satu klausa kabur boleh tentukan siapa tanggung kos pembaikan air-cond.
  • Tiada klausa notis boleh cetus pertikaian tentang penamatan awal sewaan.
  • Klausa deposit yang tidak lengkap boleh tentukan sama ada deposit akan dipulangkan atau tidak.

Tanpa undang-undang standard untuk dirujuk, kesilapan kecil dalam tulisan boleh jadi masalah besar kemudian hari.

3. Contoh Situasi Yang Sering Berlaku

Beberapa contoh yang mungkin kedengaran biasa:

  • Pertikaian deposit:
    Penyewa keluar rumah. Tuan rumah kata dinding kena cat semula. Penyewa kata itu hanya “kegunaan biasa.” Tiada klausa tentang wear and tear — jadi kedua-dua pihak bertekak.
  • Isu privasi:
    Tuan rumah masuk rumah tanpa notis, fikir tiada masalah. Penyewa rasa hak peribadinya diceroboh — tapi tiada klausa yang jelaskan tempoh notis.
  • Penamatan awal:
    Penyewa hilang kerja dan keluar sebelum tempoh tamat. Tuan rumah kata deposit hangus. Penyewa tidak setuju. Tiada klausa yang nyatakan bagaimana kes sebegini patut diuruskan.

Akhirnya, semua kes ini memakan masa, tenaga, dan emosi — sedangkan semuanya boleh dielakkan dengan satu perjanjian yang jelas sejak awal.

4. Ciri-Ciri Perjanjian Sewa Yang Baik

Perjanjian yang baik bukan sekadar “sah di sisi undang-undang.”
Ia mesti jelas, praktikal, dan adil kepada kedua-dua pihak.

Antara perkara penting yang perlu ada:

  • ✅ Tanggungjawab yang ditetapkan dengan jelas: siapa urus penyelenggaraan, bil, dan pembaikan.
  • ✅ Tempoh notis yang munasabah: untuk penamatan, pembaharuan, atau lawatan tuan rumah.
  • ✅ Klausa deposit yang lengkap: bila dan bagaimana deposit dipulangkan, serta potongan yang dibenarkan.
  • ✅ Batasan yang adil: hak tuan rumah untuk memeriksa vs hak penyewa untuk privasi.
  • ✅ Bahasa yang mudah difahami: tidak perlu istilah undang-undang yang rumit.

Perjanjian yang jelas bukan sekadar melindungi rumah — ia juga menjaga hubungan baik antara tuan rumah dan penyewa.

5. Mengapa Perjanjian Mengikut Peranan Lebih Logik

Hakikatnya, keutamaan tuan rumah dan penyewa tidak sama.

  • Tuan rumah mahu lindungi hartanah dan pastikan sewa dibayar tepat waktu.
  • Penyewa pula mahu jaminan keadilan, keselamatan, dan ketenangan tinggal.

Jadi, mengapa kedua-duanya perlu guna dokumen yang sama?

Perjanjian yang mengikut peranan (role-specific) memberi kejelasan kepada setiap pihak dari perspektif masing-masing.
Inilah konsep yang digunakan dalam Pek DIYA Tenancy — dua versi berbeza (Pro-Landlord dan Pro-Tenant), ditulis dalam dwibahasa (BM + Inggeris) dengan klausa yang disusun mengikut keperluan dan hak setiap pihak.

Hasilnya, kedua-dua pihak faham dan bersetuju dengan jelas sebelum sewaan bermula.

6. Kesimpulan

Perjanjian sewa bukan “sekadar kertas hitam putih.” Ia ialah asas kepada hubungan sewaan yang tenang dan profesional.

Apabila ditulis dengan jelas dan seimbang, kedua-dua pihak tahu apa yang perlu dijangka — dan di situlah kepercayaan bermula.
Tetapi bila ia disalin tanpa faham, salah faham kecil boleh bertukar jadi pertikaian besar.

Jadi sebelum anda tandatangan atau beri perjanjian sewa yang seterusnya, tanyalah diri sendiri:

Adakah perjanjian ini betul-betul melindungi kedua-dua pihak — atau hanya kelihatan seperti ia melindungi?

Bezanya kecil pada kertas, tapi besar dalam kehidupan sebenar.

Similar Posts