Mengapa “Perjanjian Sewa Standard” Sebenarnya Tidak Pernah Benar-Benar Standard di Malaysia

Apabila menyewa rumah, ramai orang akan rasa lega apabila mendengar ayat yang biasa ini:
“Jangan risau, ini cuma perjanjian sewa standard.”

Ayat ini kedengaran selamat. Ia memberi rasa yakin, seolah-olah semuanya sudah biasa dan terkawal. Lagipun, ramai orang menandatangani perjanjian yang hampir sama, ejen guna format yang serupa, dan kawan-kawan pun kata mereka pernah lihat dokumen yang “lebih kurang sama”.

Dan selalunya, memang tiada apa-apa masalah — sekurang-kurangnya pada peringkat awal.

Itulah sebabnya konsep “standard” sangat meyakinkan. Masalah jarang timbul pada hari pertama. Ia biasanya muncul beberapa bulan kemudian, apabila isu wang, masa, atau jangkaan mula bertembung. Pada ketika itu, barulah ramai sedar bahawa perjanjian yang disangka “standard” sebenarnya sangat berbeza daripada apa yang mereka bayangkan.

Kebanyakan pertikaian sewaan di Malaysia tidak berlaku kerana orang tidak menandatangani apa-apa perjanjian.
Ia berlaku kerana orang menandatangani sesuatu yang mereka tidak benar-benar fahami, sambil mengandaikan perjanjian itu memberi perlindungan atau keseimbangan yang sebenarnya tidak wujud.

Dari Mana Datangnya Perjanjian Sewa “Standard” Sebenarnya

Untuk memahami mengapa perjanjian sewa boleh berbeza-beza, kita perlu tahu dari mana kebanyakannya berasal.

Banyak perjanjian datang daripada templat dalaman ejen hartanah. Templat ini biasanya diwujudkan untuk memudahkan urus niaga. Kepantasan penting. Konsistensi penting. Penyesuaian terperinci selalunya bukan keutamaan.

Ada juga perjanjian yang disediakan sendiri oleh tuan rumah, selalunya berdasarkan pengalaman lama yang mungkin sudah tidak relevan. Klausa yang ditambah bertahun-tahun lalu untuk menangani satu kes tertentu boleh kekal dalam perjanjian walaupun keadaan sudah berubah.

Sebahagian lagi dimuat turun dari internet, diadaptasi daripada perjanjian luar negara, atau diambil daripada sewaan komersial yang sebenarnya tidak sesuai untuk kegunaan kediaman. Lama-kelamaan, dokumen-dokumen ini diubah suai, dipendekkan, atau digabungkan dengan templat lain sehingga tujuan asalnya menjadi kabur.

Terdapat juga perjanjian yang hanya dikitar semula — digunakan semula berkali-kali dengan perubahan minimum. Nama dan tarikh ditukar, tetapi kandungan utama kekal sama.

Semua ini jarang berlaku kerana kecuaian atau niat buruk. Ia berlaku kerana perjanjian sewa sering dianggap sebagai kerja pentadbiran, bukan sebagai dokumen yang secara senyap menentukan risiko, tanggungjawab, dan perlindungan sepanjang tempoh sewaan.

Perjanjian diwarisi, bukan direka.

Risiko Sebenar Adalah Kekaburan, Bukan Niat Jahat

Kebanyakan konflik sewaan tidak bermula dengan niat yang buruk. Ia bermula dengan andaian.

Satu pihak menyangka sesuatu pembaikan termasuk dalam tanggungjawab tuan rumah.
Pihak satu lagi menganggap sebaliknya.
Seorang percaya notis boleh dirunding.
Seorang lagi membaca tempoh notis secara ketat.

Kedua-duanya merasakan diri mereka munasabah.

Kekaburan membenarkan perkara ini berlaku. Perkataan yang kabur, ketiadaan penjelasan untuk isu biasa, atau tanggungjawab yang tidak ditakrif dengan jelas membuka ruang kepada tafsiran berbeza. Apabila jangkaan tidak seiring, kekecewaan timbul. Apabila wang terlibat, kekecewaan mudah bertukar menjadi pertikaian.

Sebab itulah banyak konflik terasa sangat emosi. Setiap pihak merasakan diri mereka diperdaya, walaupun sebenarnya tiada siapa berniat untuk memperdaya.

Perjanjian yang jelas tidak menjamin tiada perselisihan, tetapi ia sangat mengurangkan situasi di mana kedua-dua pihak berasa dianiaya pada masa yang sama.

Mengapa “Standard” Gagal: Tidak Semua Sewaan Itu Sama

Salah satu masalah terbesar dengan konsep perjanjian sewa “standard” ialah andaian bahawa semua sewaan pada asasnya sama.

Hakikatnya, tidak.

Sebuah kondominium berperabot penuh yang disewa oleh profesional muda mempunyai pertimbangan risiko yang sangat berbeza berbanding rumah teres tanpa perabot yang disewa oleh sebuah keluarga. Sewaan jangka pendek untuk tujuan kerja membawa jangkaan yang berbeza daripada sewaan jangka panjang oleh penyewa kali pertama. Malah dua unit dalam bangunan yang sama pun boleh melibatkan kompromi yang berbeza bergantung kepada keadaan, harga, dan kemudahan yang disertakan.

Apa yang sebenarnya penting dalam mana-mana sewaan bukanlah sama ada perjanjian itu kelihatan standard, tetapi sama ada tuan rumah dan penyewa memahami sejauh mana perlindungan dan kompromi yang terkandung dalam perjanjian tersebut.

Setiap sewaan melibatkan pertukaran.
Lebih fleksibel mungkin bermaksud perlindungan lebih rendah.
Sewa lebih murah mungkin datang dengan lebih banyak tanggungjawab.
Terma yang lebih ketat mungkin menawarkan kepastian yang lebih tinggi.

Perjanjian yang baik tidak berpura-pura bahawa pertukaran ini tidak wujud. Ia menjadikannya jelas. Ia membolehkan kedua-dua pihak memahami apa yang mereka peroleh, apa yang mereka lepaskan, dan di mana hadnya jika sesuatu tidak berjalan seperti yang dirancang.

Apabila orang menganggap perjanjian itu “standard”, mereka selalunya berhenti bertanya soalan-soalan penting ini.

Apa Yang Sebenarnya Menjadikan Sesuatu Perjanjian Itu “Baik”

Jika “standard” bukan ukuran yang betul, apakah ukurannya?

Perjanjian sewa yang baik tidak ditentukan oleh sejauh mana ia biasa digunakan, siapa yang memberikannya, atau berapa panjang dokumennya. Ia ditentukan oleh sejauh mana jelas ia menjawab soalan-soalan praktikal yang timbul dalam kehidupan sebenar penyewaan.

Bolehkah kedua-dua pihak mengenal pasti tanggungjawab masing-masing tanpa bertengkar?
Adakah garis masa cukup jelas untuk mengelakkan salah faham?
Adakah perjanjian itu mencerminkan cara hartanah tersebut sebenarnya digunakan?
Adakah jangkaan yang ditetapkan realistik, bukan idealistik?

Perjanjian yang baik mengurangkan geseran bukan kerana ia terlalu ketat, tetapi kerana ia mudah difahami. Ia membantu kedua-dua pihak membuat keputusan dengan maklumat yang jelas, bukannya bergantung kepada andaian atau penjelasan lisan yang boleh berubah mengikut masa.

Kejelasan melindungi hubungan, bukan sekadar hak.

Satu Pemeriksaan Realiti Yang Lembut

Perjanjian sewa jarang gagal kerana seseorang tidak cukup mengambil berat. Ia gagal kerana templat digunakan semula tanpa menilai sama ada ia masih sesuai dengan keadaan semasa.

Dalam pasaran sewaan yang pantas, mudah untuk menganggap perjanjian sebagai rutin. Tetapi semakin rutin ia dianggap, semakin kurang perhatian diberi — dan semakin besar kemungkinan kekaburan kecil berkembang menjadi konflik besar di kemudian hari.

Memahami perjanjian tidak memerlukan latihan undang-undang. Ia memerlukan kesedaran bahawa “standard” bukan jaminan keadilan, kejelasan, atau keseimbangan.

Mengapa Kami Membina DIYAgreement Dengan Cara Ini

Di DIYAgreement, kami membina pakej perjanjian sewaan berdasarkan satu prinsip mudah: perjanjian harus mencerminkan realiti sebenar penyewaan di Malaysia.

Itulah sebabnya templat kami disediakan secara dwibahasa — bukan untuk hiasan, tetapi untuk kefahaman bersama. Itulah sebabnya ia disertakan dengan buku panduan bahasa mudah — kerana dokumen semata-mata tidak mencukupi jika orang tidak tahu cara membacanya. Dan itulah sebabnya kami menekankan keseimbangan dan kejelasan, bukannya sekadar meniru apa yang sudah biasa digunakan.

Perjanjian sewa yang baik bukanlah perjanjian yang semua orang tandatangan.
Ia adalah perjanjian yang semua orang faham.

Dan di situlah perbezaan antara sesuatu yang kelihatan “standard” dan sesuatu yang benar-benar berfungsi.

Dapatkan Perjanjian Sewa DIYa di sini: