Bolehkah Tuan Rumah Gandakan Sewa Anda Semalaman? Kebenaran Tentang Klausa Pembaharuan (Dan Cara Lindungi Dompet Anda)

Ia adalah panggilan telefon yang digeruni oleh setiap penyewa dan berat untuk dibuat oleh setiap tuan rumah.

Anda sudah tinggal di rumah sewa anda hampir dua tahun. Anda sayangkan rumah itu. Anda dah cat dinding (dengan izin, tentunya), daftarkan anak-anak di sekolah berdekatan, dan akhirnya jumpa jalan pintas terbaik untuk elak kesesakan trafik waktu pagi.

Kemudian, dua bulan sebelum tempoh sewaan tamat, tuan rumah telefon.

“Hi, berita baik! Saya setuju untuk sambung sewa. Tapi nak maklumkan, pasaran sekarang tengah naik, jadi sewa baru nanti RM3,000 ya.”

Anda tergamam. Anda sekarang bayar RM2,000. Itu adalah kenaikan 50%.

Anda panik dan terus semak perjanjian sewaan anda. Anda selak setiap helaian mencari undang-undang atau peraturan yang menghalang perkara ini. Tetapi jika anda menggunakan templat standard yang dimuat turun secara percuma dari internet, kemungkinan besar anda tidak akan menjumpainya.

Di Malaysia, tiada undang-undang “kawalan sewa” (rent control) yang ditetapkan kerajaan untuk hartanah kediaman peribadi. Melainkan perjanjian sewaan anda menyekatnya secara khusus, tuan rumah sah di sisi undang-undang untuk menaikkan sewa ke apa sahaja angka yang mereka mahu sebaik sahaja tempoh kontrak tamat. Jika anda tidak bersetuju dengan harga baru, anda terpaksa keluar.

Situasi ini menonjolkan salah satu bahagian yang paling sering diabaikan dalam kontrak sewaan: Klausa Pembaharuan (Renewal Clause).

Kebanyakan orang menganggap bahawa perjanjian sewaan “standard” melindungi kedua-dua pihak secara sama rata. Hakikatnya, hampir setiap kontrak sebenarnya bersifat berat sebelah—iaitu digubal untuk memihak secara ketara sama ada kepada penyewa atau tuan rumah sahaja.

Inilah bahaya tersembunyi apabila menggunakan templat yang dimuat turun dari internet. Anda selalunya tidak tahu dokumen tersebut sebenarnya ditulis untuk memihak kepada “pihak” yang mana. Anda mungkin sangka anda menandatangani perjanjian yang adil dan neutral, namun akhirnya terlambat menyedari bahawa anda sebenarnya telah menandatangani kontrak yang direka khusus untuk melindungi pihak satu lagi, menyebabkan anda hilang kuasa tawar-menawar apabila ia sangat diperlukan.

Di sinilah DIY Agreement (DIYa) mengambil pendekatan berbeza. Kami menyediakan dua versi perjanjian yang jelas dan berbeza. Kami menganggap perjanjian sewaan bukan sekadar borang kosong, tetapi sebagai alat strategi kewangan.

Strategi A: “Jaring Keselamatan” (Untuk Penyewa)

Jika anda seorang penyewa, matlamat utama anda adalah kepastian kos. Anda perlu tahu bahawa bajet perumahan anda tidak akan “meletup” tahun depan.

Dalam Edisi Pro-Tenant kami, kami menyusun klausa pembaharuan untuk melindungi kepentingan penyewa terlebih dahulu.

Daripada membiarkan jumlah sewa baharu terbuka sepenuhnya untuk diperdebatkan, rangka kerja Pro-Tenant kami menyertakan Had Kenaikan Sewa (Rent Hike Cap). Tanpa perlu memeningkan anda dengan ayat undang-undang yang rumit, konsepnya mudah: ia menetapkan persetujuan awal mengenai peratusan maksimum kenaikan sewa.

Biasanya, mekanisme ini memastikan bahawa jika anda memilih untuk menyambung sewa, kadar sewa tidak boleh dinaikkan melebihi peratusan tertentu yang munasabah (contohnya, 10%) atau kadar pasaran semasa—yang mana lebih rendah.

Kenapa ini penting? Bayangkan pasaran hartanah di kawasan kondo anda melonjak naik sebanyak 40%.

• Tanpa klausa ini: Tuan rumah anda ikut harga pasaran dan minta kenaikan 40%.
• Dengan Pek Pro-Tenant DIYa: Kenaikan anda dihadkan pada peratusan yang dipersetujui (contohnya 10%). Anda jimat beribu-ribu Ringgit sepanjang tahun hadapan, dan anda tak perlu pindah rumah.

Tambahan pula, strategi Pro-Tenant kami memberikan penyewa “Hak Pertama Memperbaharui” (First Right of Renewal). Ini bermakna tuan rumah tidak boleh sewenang-wenangnya menghalau anda untuk menyewakan kepada orang lain; mereka wajib menawarkannya kepada anda dahulu, asalkan anda memberikan notis dalam tempoh masa yang lebih fleksibel (biasanya 30 hari).

Strategi B: “Lindung Nilai Inflasi” (Untuk Tuan Rumah)

Sekarang, mari kita lihat dari sudut sebaliknya. Jika anda seorang tuan rumah, matlamat utama anda adalah Perlindungan Hasil (Yield Protection).

Inflasi adalah realiti. Kos penyelenggaraan, sinking fund, dan cukai taksiran jarang turun. Jika anda menandatangani kontrak jangka panjang yang menghadkan kenaikan sewa pada kadar rendah, anda mungkin akhirnya “mensubsidi” gaya hidup penyewa anda tiga tahun dari sekarang.

Dalam Edisi Pro-Landlord kami, strateginya sangat berbeza. Kami mengeluarkan hak pembaharuan “automatik” dan had harga tersebut.

Sebaliknya, klausa pembaharuan dalam pek Tuan Rumah menyatakan secara jelas bahawa sebarang pembaharuan adalah tertakluk kepada persetujuan Tuan Rumah dan boleh diberikan berdasarkan terma yang disemak semula.

Kenapa ini penting? Katakan stesen MRT baru dibuka betul-betul di hadapan kondo anda, atau sekolah antarabangsa baru dibina bersebelahan. Tiba-tiba, permintaan melonjak.

• Dengan Klausa Terhad (Capped): Anda terikat untuk menaikkan sewa hanya sedikit, memperoleh pendapatan jauh lebih rendah berbanding jiran anda.
• Dengan Pek Pro-Landlord DIYa: Anda ada kelebihan. Anda boleh melihat kadar pasaran semasa dan mencadangkan jumlah sewa baru yang mencerminkan nilai sebenar hartanah anda. Jika penyewa semasa tidak bersetuju, anda berhak mencari penyewa baru yang sanggup membayar harga pasaran.

Selain itu, strategi berfokuskan Tuan Rumah kami memerlukan tempoh notis yang lebih lama daripada penyewa (biasanya 90 hari) jika mereka ingin menyambung sewa. Ini memberi anda kelebihan besar: tiga bulan lebih awal untuk mencari penyewa berkualiti tinggi yang baru jika penyewa semasa memutuskan untuk keluar.

Bahaya Templat “Jalan Tengah”

Inilah masalah menggunakan templat percuma dan generik yang anda jumpa di forum. Ia cuba memuaskan hati semua orang dan akhirnya tidak melindungi sesiapa.

Ia mungkin samar-samar tentang harga (“sewa akan dibincangkan kemudian”), yang membawa kepada pertengkaran. Atau ia mungkin samar-samar tentang tempoh notis, menyebabkan keadaan kelam-kabut pada hari pindah keluar.

Apabila anda memasuki satu penyewaan, anda memasuki satu hubungan perniagaan. Seperti mana-mana urus niaga, terma dan syaratnya harus jelas, dan ia harus menyokong matlamat anda.

Jangan Biarkan Masa Depan Anda Bergantung Pada Nasib

Perbezaan antara kenaikan sewa 10% dan kenaikan sewa 50% bukan soal nasib—ia soal dokumen apa yang anda tandatangan.

Di DIY Agreement, kami percaya anda patut tahu dengan tepat apa yang anda tandatangani. Itulah sebabnya kami bukan sekadar menjual “perjanjian sewaan”. Kami menyediakan penyelesaian dwibahasa yang disesuaikan supaya anda boleh memilih tahap perlindungan yang anda perlukan.

Sama ada anda mahu mengunci kadar rendah atau membiarkan pilihan terbuka untuk harga pasaran, rahsianya ada pada klausa perjanjian. Jangan tunggu sampai telefon berdering dua tahun dari sekarang baru nak menyesal tak ada kontrak yang lebih baik.

Lindungi masa depan kewangan anda hari ini. Pilih pek yang meletakkan kuasa di tangan anda.