“Fully Furnished” vs “Unfurnished” bagi Tuan Rumah: Adakah Sewa Lebih Tinggi Berbaloi dengan Sakit Kepala yang Datang?

Jika anda bertanya kepada mana-mana ejen hartanah di Kuala Lumpur atau Selangor tentang cara memaksimumkan pendapatan sewa, nasihat mereka selalunya sama: “Letak perabot penuh (fully furnished). Tuan boleh caj extra RM300 hingga RM500 sebulan.”

Di atas kertas, pengiraannya nampak menguntungkan. Jika anda melabur RM15,000 untuk perabot IKEA dan boleh menaikkan sewa sebanyak RM500 sebulan, anda akan dapat balik modal itu dalam masa 2.5 tahun. Selepas itu, semuanya untung bersih, bukan?

Sebenarnya, tidak semudah itu.

Ramai tuan rumah baru hanya fokus pada Hasil Sewaan Kasar (Gross Yield)—iaitu jumlah sewa bulanan yang dikutip. Tetapi pelabur berpengalaman tahu bahawa cerita sebenar terletak pada Hasil Bersih (Net Yield)—apa yang tinggal dalam poket anda selepas tolak kos. Dan kos tersembunyi paling besar dalam unit fully furnished bukanlah harga sofa itu, tetapi “kos ketidaktentuan” dan masa yang habis untuk menguruskannya.

Ini adalah realiti dilema Furnished vs Unfurnished yang jarang diceritakan oleh guru hartanah.

Perangkap Hasil Sewaan: Kenapa Sewa Tinggi Tak Semestinya Untung Besar

Apabila anda menyewakan unit kosong (unfurnished), anda sebenarnya menyewakan ruang. Dinding, lantai, dan lampu adalah benda yang tahan lama. Ia tidak mudah rosak dan tidak ketinggalan zaman setiap tiga tahun.

Apabila anda menyewakan unit fully furnished, anda sebenarnya menjual gaya hidup. Anda kini bertanggungjawab menyediakan peralatan elektrik yang berfungsi, tempat duduk yang selesa, dan hiasan yang cantik.

Masalahnya? Gaya hidup ada susut nilai (depreciation).

Sofa berharga RM3,000 itu? Selepas dua penyewa bertukar tangan, ia mungkin sudah lusuh dan bertompok. Mesin basuh? Ia ada jangka hayat. Jika anda mengutip extra RM500 sebulan tetapi menghabiskan RM2,000 setiap tahun untuk menggantikan barang atau membaiki kerosakan, “keuntungan tambahan” anda sebenarnya hangus ditelan susut nilai.

Realiti Tuan Rumah: Di unit kosong, jika penyewa mahukan TV yang lebih besar, mereka beli sendiri. Di unit furnished, jika TV rosak, anda yang akan dapat panggilan telefon pukul 9 malam hari Ahad. Anda menukar potensi keuntungan dengan tanggungjawab penyelenggaraan.

Kos Tersembunyi Ketidaktentuan (Ambiguity)

Artikel kami sebelum ini menyentuh bagaimana isu “ketidaktentuan” boleh mengancam deposit penyewa. Bagi tuan rumah, isu yang sama mengancam ketenangan jiwa dan perlindungan aset anda.

Semakin banyak barang yang anda letak di dalam unit, semakin luas “ruang” untuk pertelingkahan berlaku.

• Adakah calar pada meja makan itu “kerosakan” atau sekadar “susutan biasa” (fair wear and tear)?
• Adakah peti sejuk rosak sebab dah lama, atau sebab penyewa salah guna?
• Adakah tilam itu cukup kotor untuk anda potong duit deposit?

Di unit kosong yang ringkas, pemeriksaan keluar (Move-Out Inspection) sangat mudah. Anda periksa dinding, lantai, dan lampu. Batas tanggungjawab adalah jelas.

Di unit fully furnished, pemeriksaan boleh bertukar menjadi sesi debat. Anda mungkin terpaksa bertekak mengenai keadaan barang yang anda beli bertahun lalu. Pertelingkahan ini melambatkan proses serahan kunci, mengecewakan kedua-dua pihak, dan selalunya berakhir dengan tuan rumah terpaksa menanggung kos semata-mata nak selesaikan masalah supaya penyewa baru boleh masuk.

Siapa Penyewa Anda? Perabot Menentukan Demografik

Pilihan sama ada nak letak perabot atau tidak akan menentukan siapa yang datang menyewa. Ia bertindak sebagai penapis (filter).

Penyewa “Fully Furnished”:

• Siapa mereka: Ekspatriat, pelajar, profesional muda, atau mereka yang ada kontrak kerja pendek.
• Minda mereka: Mereka mahukan fleksibiliti dan kepantasan. Masuk bawa beg baju sahaja.
• Risikonya: Kerana perabot bukan milik mereka, rasa tanggungjawab menjaga barang mungkin kurang. Kadar pusing ganti (turnover) selalunya tinggi (1-2 tahun maksimum), bermakna anda kena bayar ejen dan kos pembersihan lebih kerap.

Penyewa “Unfurnished”:

• Siapa mereka: Keluarga, profesional yang kerja lama di satu tempat, atau pasangan baru berkahwin.
• Minda mereka: Mereka mahukan kawalan. Mereka nak bawa katil sendiri sebab yakin ia bersih. Mereka nak guna mesin basuh sendiri yang mereka percaya.
• Ganjaran: Memindahkan perabot berat sangat renyah. Bila penyewa unit kosong dah angkut barang masuk, mereka biasanya akan kekal. Statistik menunjukkan mereka lebih cenderung untuk menyambung sewa (renew) kerana kos dan tenaga untuk berpindah sangat tinggi.

Jalan Tengah: “Partially Furnished” Adalah Pilihan Bijak?

Bagi kebanyakan tuan rumah di Malaysia, strategi terbaik bukanlah “kosong terus” atau “penuh terus”. Strategi terbaik adalah “Partially Furnished” (Separa Lengkap).

Ini bermaksud anda menyediakan kelengkapan asas (“White Goods”) dan lekapan tetap, tetapi biarkan penyewa bawa barang peribadi.

• Sediakan: Penghawa dingin (Air-cond), pemanas air, kabinet dapur, langsir/bidai, kipas, dan lampu. Mungkin peti sejuk dan mesin basuh.
• Jangan Sediakan: Katil, tilam, sofa, TV, dan meja makan.

Kenapa ini berkesan? Ia menjadikan rumah cukup selesa untuk menarik penyewa berkualiti, tetapi membuang risiko barang yang paling cepat rosak (seperti tilam dan sofa). Ia merendahkan kos penggantian anda sambil mengekalkan kadar sewa yang kompetitif.

Perlindungan Yang Anda Wajib Ada: Kenapa Perjanjian Itu Penting

Sama ada anda memilih untuk melengkapkan perabot demi pulangan tinggi atau membiarkannya kosong demi ketenangan minda, kesilapan paling bahaya adalah menggunakan perjanjian “template” generik yang tak kena dengan keadaan rumah.

Jika anda sediakan perabot, Jadual Inventori adalah talian hayat anda. Senarai kabur yang hanya tulis “1x Sofa” tidak berguna apabila anda perlu buktikan penyewa telah merosakkan sofa kulit berharga RM5,000 anda. Anda perlukan gambar, jenama, dan pengesahan keadaan yang ditandatangani di awal sewaan.

Selain itu, anda perlukan Klausa Penyelenggaraan yang melindungi anda dari panggilan remeh. Perjanjian pro-tuan rumah menjelaskan bahawa walaupun anda tanggung kerosakan struktur (bumbung, paip utama), penyewa bertanggungjawab untuk:

• Servis air-cond secara berkala (contohnya setiap 6 bulan).
• Membaiki kerosakan akibat kecuaian mereka atau tetamu mereka.
• Menjaga dalaman rumah dalam keadaan baik.

Kesimpulan: Kenali Strategi Anda

Tiada pilihan yang “salah”, hanya pilihan yang sesuai dengan gaya pelaburan anda.

• Pilih Fully Furnished jika unit anda di kawasan tumpuan ekspatriat (seperti Mont Kiara atau KLCC) dan anda sanggup uruskan pembaikan demi sewa tinggi.
• Pilih Unfurnished/Partially Furnished jika anda mahukan kestabilan, penyewa jangka masa panjang, dan kurang pening kepala pasal kerosakan perabot.

Tetapi ingat: kejelasan itu lebih murah daripada konflik.

Jangan biarkan aset mahal anda tidak dilindungi. Di DIY Agreement, pek tuan rumah kami direka untuk menangani situasi sebenar di Malaysia. Kami sediakan perjanjian sewa yang lengkap dan Obligasi Penyelenggaraan yang jelas supaya tak kira rumah anda kosong atau penuh, hak anda sentiasa terjaga.