Bolehkah JMB Menyekat Kad Akses Kerana Yuran Penyelenggaraan Tertunggak?

Jika anda tinggal di kondominium di Malaysia, situasi ini mungkin kedengaran biasa.

Suatu hari, kad lif anda tiba-tiba tidak berfungsi. Pengawal keselamatan memaklumkan bahawa pihak pengurusan telah mengeluarkan arahan. Apabila anda menghubungi pejabat pengurusan, jawapannya ringkas: terdapat tunggakan yuran penyelenggaraan. Sama ada anda pemilik atau penyewa, kesannya tetap sama — akses menjadi masalah secara tiba-tiba.

Lalu timbul soalan yang sering ditanya, biasanya apabila sudah terlambat:

Adakah sah dari segi undang-undang untuk JMB atau pihak pengurusan menyekat kad akses bagi mengutip yuran penyelenggaraan tertunggak?

Jawapan ringkasnya: ya, mereka mempunyai kuasa untuk menguatkuasakan bayaran — tetapi kuasa tersebut bukan tanpa had. Sesetengah tindakan diterima secara umum, ada yang berada dalam zon kelabu dari sudut undang-undang, dan ada juga yang boleh mendedahkan pihak pengurusan kepada pertikaian jika dicabar.

Artikel ini menerangkan di mana garis sempadan itu biasanya ditarik, dan mengapa isu ini lebih rumit daripada yang disangka ramai.

Siapa Sebenarnya Bertanggungjawab Membayar Yuran Penyelenggaraan?

Sebelum membincangkan penguatkuasaan, kita perlu meluruskan salah faham yang paling biasa.

Dalam amalan strata di Malaysia, yuran penyelenggaraan sentiasa menjadi tanggungjawab pemilik unit, bukan penyewa. JMB atau MC mempunyai hubungan undang-undang dengan pemilik berdaftar unit tersebut. Walaupun perjanjian sewaan menyatakan bahawa penyewa perlu membayar yuran penyelenggaraan, itu hanyalah aturan dalaman antara pemilik dan penyewa. Ia tidak mengubah hak pihak pengurusan untuk menuntut bayaran daripada pemilik.

Perkara ini penting kerana banyak tindakan sekatan akhirnya memberi kesan kepada penyewa yang sebenarnya bukan pihak yang ingkar.

Namun, dari sudut pandang pengurusan, titik tekanan paling berkesan ialah akses fizikal — dan di sinilah isu menjadi sensitif.

Kuasa JMB atau MC yang Umumnya Diterima (Tiada Pertikaian Besar)

Untuk berlaku adil, JMB atau MC bukan bertindak sesuka hati. Mereka mempunyai tanggungjawab undang-undang untuk mengutip yuran penyelenggaraan bagi membayar keselamatan, pembersihan, lif, insurans, dan pembaikan bangunan. Tanpa penguatkuasaan, seluruh komuniti akan terjejas.

Terdapat beberapa tindakan yang secara umumnya diterima dan jarang dipertikaikan.

Pihak pengurusan boleh mengeluarkan peringatan, notis tunggakan, dan surat tuntutan. Mereka boleh mengenakan faedah bayaran lewat jika diperuntukkan dalam undang-undang kecil. Mereka juga boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemilik melalui tribunal atau mahkamah. Selain itu, mereka boleh menyekat akses kepada kemudahan tidak penting seperti gimnasium, kolam renang, atau bilik serbaguna.

Langkah-langkah ini biasanya dianggap munasabah dan sukar dicabar.

Masalah timbul apabila penguatkuasaan mula mengganggu kehidupan harian penghuni.

Sekatan Kad Akses: Tidak Semua Sekatan Sama

Apabila orang menyebut “kad akses disekat”, selalunya semua jenis sekatan disamakan. Hakikatnya, terdapat beberapa tahap sekatan — dan risiko undang-undang meningkat apabila sekatan menjadi lebih serius.

Sekatan Kemudahan Rekreasi: Lazimnya Dibenarkan

Menyekat akses ke kemudahan seperti kolam renang atau gimnasium adalah langkah paling kurang kontroversi. Mahkamah dan tribunal cenderung melihat kemudahan ini sebagai keistimewaan, bukan keperluan asas. Selagi notis diberikan dan dilaksanakan secara konsisten, tindakan ini jarang menimbulkan masalah besar.

Sekatan Akses Kenderaan: Zon Kelabu

Menyahaktifkan kad akses tempat letak kereta atau palang automatik adalah amalan yang agak biasa, tetapi kedudukannya dari segi undang-undang tidak begitu jelas. Jika sekatan ini menyebabkan penghuni tidak dapat menggunakan harta mereka secara munasabah atau terperangkap, ia boleh dipersoalkan.

Dalam banyak kes, pihak pengurusan bergantung kepada praktikaliti, tetapi kesahihan undang-undangnya bergantung kepada keadaan tertentu.

Sekatan Akses Lif atau Pejalan Kaki: Risiko Tinggi

Di sinilah kebanyakan pertikaian bermula.

Apabila penghuni tidak dapat menggunakan lif untuk ke unit mereka, atau dihalang masuk melalui laluan pejalan kaki biasa, sekatan ini boleh menjejaskan hak untuk menikmati kediaman dengan aman. Hak ini bukan soal keselesaan semata-mata, tetapi hak asas untuk menduduki rumah sendiri.

Risiko menjadi lebih tinggi jika:

• Individu yang terjejas ialah penyewa, bukan pemilik yang berhutang
• Sekatan dibuat tanpa notis jelas terlebih dahulu
• Akses kecemasan terjejas
• Pengawal diarahkan untuk menafikan kemasukan secara manual

Pada tahap ini, penguatkuasaan boleh dilihat sebagai bersifat menghukum, bukan pentadbiran — dan di situlah pihak pengurusan menjadi lebih terdedah kepada cabaran.

Mengapa Ini Zon Kelabu Undang-Undang, Bukan Jawapan Hitam Putih

Ramai mahukan jawapan “ya” atau “tidak”. Realitinya lebih bernuansa.

Undang-undang di Malaysia cuba mengimbangi beberapa kepentingan. Pihak pengurusan mempunyai kewajipan untuk mengutip yuran demi kepentingan bersama. Pemilik mempunyai hak ke atas harta mereka. Penyewa pula mempunyai hak untuk menduduki unit secara aman di bawah perjanjian sewaan yang sah.

Disebabkan imbangan ini, tindakan penguatkuasaan lazimnya perlu munasabah, berkadar, dan adil dari segi prosedur.

Sekatan yang secara efektif menghalang seseorang daripada masuk ke rumahnya sendiri boleh dianggap berlebihan, terutamanya jika terdapat langkah lain yang kurang menjejaskan kehidupan seharian. Ini tidak bermaksud pengurusan sentiasa salah — tetapi ia bermaksud tindakan tersebut boleh dipersoalkan.

Inilah sebabnya setiap bangunan mempunyai pendekatan berbeza, dan mengapa pertikaian sering bergantung pada fakta khusus, bukan peraturan umum.

Apa yang Pemilik Patut Lakukan Jika Mempunyai Tunggakan

Jika anda pemilik unit dan tertunggak yuran penyelenggaraan, perkara paling merugikan ialah berdiam diri.

Dari sudut praktikal, komunikasi awal selalunya lebih penting daripada hujah undang-undang. Kebanyakan pejabat pengurusan sanggup berbincang tentang pelan bayaran jika dihubungi lebih awal. Malah, bayaran sebahagian pun boleh mengelakkan situasi daripada menjadi lebih tegang.

Pemilik juga perlu sedar bahawa apabila sekatan akses menjejaskan penyewa, masalah jarang kekal terhad. Ia akan merebak ke hubungan tuan rumah–penyewa dan sering menjadi lebih mahal daripada tunggakan asal itu sendiri.

Apa yang Penyewa Boleh — dan Tidak Patut — Lakukan

Penyewa sering menjadi pihak yang terperangkap, tetapi itu tidak bermakna semua reaksi adalah bijak.

Jika akses disekat, langkah pertama ialah memaklumkan tuan rumah dengan segera secara bertulis dan menyimpan bukti pembayaran sewa. Penyewa tidak seharusnya berdebat dengan pengawal, berkonfrontasi dengan kakitangan pengurusan, atau bertindak secara emosi.

Pada masa yang sama, penyewa juga harus mengelakkan daripada menahan bayaran sewa secara unilateral atau membayar terus kepada pihak pengurusan tanpa asas perjanjian yang jelas. Tindakan ini boleh mencetuskan pertikaian baharu yang sebenarnya tidak perlu.

Pendekatan paling selamat ialah dokumentasi, komunikasi, dan memastikan tuan rumah bertanggungjawab.

Mengapa Perjanjian Sewaan yang Jelas Sangat Penting

Banyak konflik seperti ini bermula jauh sebelum kad akses disekat.

Perjanjian sewaan yang kabur sering gagal menjelaskan siapa yang menanggung yuran penyelenggaraan, apa yang berlaku jika berlaku tunggakan, dan bagaimana peraturan bangunan berinteraksi dengan sewaan. Apabila masalah timbul, penyewa tersepit di tengah-tengah, dan pihak pengurusan cenderung memilih kaedah penguatkuasaan paling cepat.

Perjanjian bertulis yang jelas dan selari dengan peraturan bangunan tidak menghapuskan konflik sepenuhnya — tetapi ia mengurangkan kekeliruan dan menghalang tindakan tergesa-gesa daripada bertukar menjadi krisis.

Kesimpulan

Jadi, adakah JMB atau pihak pengurusan boleh menyekat kad akses kerana yuran penyelenggaraan tertunggak?

Mereka boleh menguatkuasakan bayaran, tetapi cara mereka melakukannya amat penting. Menyekat kemudahan tidak penting adalah satu perkara. Mengganggu akses asas ke rumah sendiri adalah perkara lain. Semakin hampir tindakan penguatkuasaan kepada penafian hak menduduki, semakin tinggi risiko undang-undang dan praktikalnya.

Di Malaysia, isu ini jarang melibatkan satu pihak yang sepenuhnya betul atau salah. Ia berkaitan soal kewajaran, komunikasi, dan memahami di mana penguatkuasaan sepatutnya berhenti sebelum ia menjadi keterlaluan.

Itulah sebabnya mempunyai perjanjian sewaan yang jelas dan tersusun amat penting — pakej perjanjian sewaan dwibahasa DIYAgreement kami membantu tuan rumah dan penyewa menetapkan tanggungjawab seperti yuran penyelenggaraan sejak awal, supaya isu akses tidak bertukar menjadi pertikaian yang sebenarnya boleh dielakkan.