Boleh ke Saya Sewa Beberapa Rumah dan Terus Mula Bisnes Airbnb di Malaysia?

Jawapan ringkas: ya, memang ada orang buat duit dengan sewaan jangka pendek di Malaysia. Tapi kalau mindsetnya ialah “saya sewa je beberapa rumah, lepas tu list semua di Airbnb diam-diam”, itulah cara paling laju untuk kena saman, hilang deposit, dan kena halau oleh pengurusan.

Kalau anda sedang fikir nak mula bisnes “Airbnb arbitrage” (sewa jangka panjang daripada tuan rumah, kemudian sewakan semula secara harian di Airbnb / Booking.com), anda perlu faham dulu tiga lapis ini:

1. Perjanjian sewa dan hak tuan rumah
2. Pengurusan bangunan (JMB/MC)
3. Peraturan pihak berkuasa tempatan, cukai dan lesen

Mari kita pecahkan satu per satu dengan bahasa yang mudah.

Impian VS realiti “Airbnb arbitrage”

Versi Instagram:

• Anda sewa kondo RM2,000 sebulan
• Anda letak di Airbnb RM250 semalam
• Dapat 15–18 malam occupancy, terus “financial freedom”

Realiti di Malaysia:

• Banyak perjanjian sewa jelas melarang sewaan jangka pendek dan sublet tanpa kebenaran bertulis tuan rumah
• Banyak kondo ada house rules yang memang tak benarkan Airbnb
• Sesetengah PBT (contoh di kawasan tumpuan pelancong) sudah keluarkan garis panduan ketat tentang sewaan jangka pendek di unit kediaman
• Cukai pelancongan dan cukai pendapatan tetap wujud, walaupun “ramai orang buat tak tahu”

Jadi kalau model bisnes anda ialah “jangan bagitahu tuan rumah, jangan bagitahu MC, harap je tak ada siapa report”, itu bukan bisnes – itu judi.

Lapis 1 – Perjanjian sewa & hak tuan rumah

Kebanyakan perjanjian sewa kediaman yang betul di Malaysia akan ada klausa seperti:

• Tujuan sewaan – biasanya “kediaman sahaja”
• Tak boleh guna untuk tujuan perniagaan / aktiviti haram
• Tak boleh sublet atau buat sewaan jangka pendek tanpa kebenaran bertulis

Dalam template pro-tuan rumah DIYA, Schedule A kita siap letak satu item khas:

Polisi Sewaan Jangka Pendek – “Dilarang sama sekali” (contoh: Airbnb, Agoda Homes, Booking.com)

Jadi kalau anda tandatangan perjanjian macam ini, lepas tu senyap-senyap jalankan Airbnb:

• Anda jelas melanggar kontrak
• Tuan rumah biasanya berhak tamatkan sewaan, ambil semula unit dan rampas deposit jika anda ingkar
• Kalau isu jadi serius (aduan jiran, kerosakan, laporan polis), anda boleh disaman untuk ganti rugi

Dari sudut penyewa pula, dalam guidebook pro-tenant kami memang diingatkan supaya jangan sewenang-wenangnya buat bisnes atau sewaan jangka pendek tanpa kebenaran bertulis, sebab ia boleh langgar klausa “tujuan sewaan” dan larangan sublet.

Ringkasnya untuk bisnes Airbnb anda:

Kalau anda tiada kebenaran bertulis yang jelas daripada tuan rumah dan perjanjian sewa memang tak benarkan sewaan jangka pendek, bisnes anda boleh ditutup bila-bila masa – dan modal anda (deposit, renovasi, perabot) boleh lesap begitu sahaja.

Lapis 2 – JMB/MC dan peraturan kondo

Katakanlah tuan rumah sudah kata, “OK, awak buat Airbnb pun tak apa.” Belum tentu anda selamat.

Untuk hartanah berstrata (kondo, pangsapuri servis dan sebagainya), Joint Management Body (JMB) atau Management Corporation (MC) boleh luluskan by-law / house rules yang:

• Melarang sewaan jangka pendek di blok kediaman
• Menganggap unit yang beroperasi macam “hotel bajet” sebagai salah guna unit
• Mengenakan kompaun / tindakan kepada pemilik yang melanggar peraturan

Dalam satu kes mahkamah yang terkenal, mahkamah tertinggi mengesahkan bahawa MC memang berkuasa untuk melarang sewaan jangka pendek melalui house rules, dan boleh menguatkuasakannya ke atas pemilik dan penyewa.

Maksudnya walaupun:

• Tuan rumah setuju
• Perjanjian sewa pun nampak macam “OK” dengan Airbnb

… pengurusan bangunan masih boleh kata TIDAK, keluarkan surat amaran, kompaun, malah halang tetamu anda daripada masuk.

Ini sangat biasa berlaku di:

• Kondo yang berorientasikan keluarga
• Pangsapuri lama di mana penduduk tak suka “rasa macam hotel”
• Bangunan yang pernah ada isu keselamatan atau bising akibat tetamu harian

Kalau model bisnes anda buat tak tahu hal JMB/MC, anda sebenarnya sedang berharap pengurusan sendiri tak baca peraturan mereka.

Lapis 3 – Peraturan PBT dan lesen (yang sedang diperketat)

Di peringkat pihak berkuasa tempatan, trendnya semakin ketat:

• Ada majlis bandaraya yang keluarkan garis panduan yang hampir menyekat sewaan jangka pendek di unit kediaman strata, kecuali di kategori tertentu
• Di kawasan bandar besar, PBT menekankan bahawa aktiviti sewaan jangka pendek mesti ikut zoning (kediaman vs komersial) dan keperluan lesen
• Di peringkat nasional, ada perbincangan tentang rangka lesen khas untuk short-term rental: had bilangan hari setahun, kewajipan daftar dengan PBT dan sebagainya

Ramai orang masih beroperasi dalam “zon kelabu”, tapi kalau anda mahu bina bisnes sebenar, lebih baik anda rancang seolah-olah:

• Lesen akan jadi wajib, dan
• Penguatkuasaan akan bertambah ketat

Sebab bila masa itu tiba, alasan “saya tak tahu” sudah tak relevan.

Cukai yang tak boleh buat-buat lupa

Kalau anda terima bayaran daripada tetamu, anda bukan sekadar “tolong tuan rumah bayar ansuran bank”. Anda sedang jalankan perniagaan.

Perkara yang perlu diambil kira:

• Cukai Pelancongan (Tourism Tax) – kadar tetap RM10 semalam untuk setiap bilik yang diduduki tetamu asing di penginapan berdaftar. Warganegara Malaysia dan PR dikecualikan. Pengusaha wajib kutip dan serah cukai ini kepada Kastam jika tertakluk.
• Platform seperti Airbnb ada yang mengutip sebahagian cukai dan caj tertentu, tapi itu tidak menghapuskan tanggungjawab cukai anda sendiri sebagai pengusaha.
• Cukai pendapatan – keuntungan bersih daripada hosting (selepas tolak kos) tetap pendapatan yang boleh dikenakan cukai.
• Cukai perkhidmatan (SST) – boleh terlibat bagi pengusaha yang besar, bergantung kepada ambang dan jenis perkhidmatan.

Ini semua tidak bermakna bisnes Airbnb tak berbaloi – cuma jangan pura-pura tak nampak. Ia perlu dimasukkan dalam kiraan kos dan untung, bukan dianggap “semua duit masuk pocket”.

Apa jadi kalau anda “buat dulu, fikir kemudian”?

Senario yang sangat biasa dalam pertikaian:

• Penyewa tandatangan perjanjian sewa kediaman biasa, langsung tak bincang pasal Airbnb
• Penyewa senyap-senyap list unit di beberapa platform
• Tetamu mula keluar masuk dengan beg besar pukul 2 pagi, sesat di lobi, berulang kali kacau guard untuk naik lif
• JMB hantar surat amaran kepada pemilik, bukan anda
• Pemilik konfront penyewa, baru tahu rupanya unit jadi bisnes sewaan harian
• Pemilik keluarkan notis pelanggaran, rampas deposit, dan arahkan penyewa keluar

Kadang-kadang:

• MC matikan akses kad tetamu
• Jiran hubungi PBT atau polis
• Listing anda digantung selepas terlalu banyak aduan

Kalau anda sudah labur RM20–30k untuk perabot, renovate dan branding, satu notis “sila kosongkan unit” sudah cukup untuk lenyapkan semua modal.

Dari sudut tuan rumah, inilah sebab kenapa dalam template Pro-Landlord DIYA:

• Kita tekankan klausa tentang tujuan sewaan dan
• Ada ruang khas dalam Schedule A – Polisi Sewaan Jangka Pendek, yang default memang “dilarang sama sekali”, kecuali tuan rumah sendiri edit untuk benarkan.

Bagaimana nak mula bisnes Airbnb / sewaan jangka pendek dengan cara yang betul?

Kalau anda serius (bukan sekadar “cuba dulu”), ini pendekatan yang lebih realistik:

Langkah 1 – Pilih jenis hartanah yang sesuai

• Utamakan pangsapuri servis / unit bertajuk komersial atau bangunan yang memang secara terbuka mesra Airbnb
• Elak kondo yang sudah sedia ada konflik dengan isu short-stay

Sentiasa tanya pengurusan bangunan secara terus:

“Adakah sewaan jangka pendek (di bawah 30 hari) dibenarkan di blok ini? Ada syarat khas tak?”

Kalau jawapan mereka berbelit-belit atau “rasminya tak, tapi ramai juga buat”… itu sebenarnya tanda kuning / merah.

Langkah 2 – Jujur dengan tuan rumah

Daripada sembunyi-sembunyi, lebih baik bentang cadangan bisnes yang jelas:

• Anda urus marketing, komunikasi tetamu dan housekeeping
• Tuan rumah dapat sewa yang stabil dan kurang pening kepala
• Anda tanggung risiko operasi

Tapi lepas itu anda MESTI:

• Dapatkan kebenaran bertulis untuk sewaan jangka pendek
• Pastikan perjanjian sewa secara jelas benarkan sublet / sewaan jangka pendek
• Jelaskan siapa tanggung apa (kerosakan oleh tetamu, aduan jiran, kompaun MC dan sebagainya)

Langkah 3 – Guna perjanjian sewa yang sesuai dengan model bisnes

Di sinilah masalah bila orang hanya guna “sample satu muka surat dari Google”.

Anda perlukan perjanjian yang:

• Menyatakan sewaan jangka pendek dibenarkan dalam bahagian “Tujuan Sewaan” dan “Polisi Sewaan Jangka Pendek” (bukan lagi default “kediaman sahaja / dilarang sama sekali”)
• Membahagikan tanggungjawab dengan jelas:
  • Tetamu rosakkan apa?
  • Siapa yang kena berdepan dengan pengurusan jika ada kompaun?
  • Boleh tak pasang keybox, tukar lock, pasang CCTV di luar pintu unit?
• Mengatur hal maintenance, bil utiliti, pemeriksaan berkala dan penamatan awal dengan mengambil kira penggunaan sebagai bisnes, bukan sekadar “keluarga duduk diam-diam”

Di sinilah pek perjanjian sewa DIYA memang direka untuk bantu:

• Template ikut peranan (Pro-Landlord dan Pro-Tenant) supaya kedua-dua pihak jelas perlindungan masing-masing
• Perjanjian dwibahasa (Inggeris + BM) dengan bahagian Polisi Sewaan Jangka Pendek dalam Schedule A yang boleh anda sesuaikan bersama
• Guidebook praktikal untuk tuan rumah dan penyewa yang terangkan perkara seperti tujuan sewaan, sublet, pemeriksaan dan default dalam bahasa mudah, bukan bahasa guaman yang pening

Kami bukan beri nasihat guaman – tapi kami mudahkan anda mula dengan dokumen yang lebih jelas dan praktikal.

Langkah 4 – Layan ia sebagai bisnes sebenar

Sekurang-kurangnya:

• Daftar perniagaan anda (SSM)
• Rekod semua pendapatan dan perbelanjaan untuk tujuan cukai
• Faham peraturan cukai pelancongan untuk tetamu asing dan bagaimana platform seperti Airbnb menguruskan sebahagian cukai, serta apa yang masih jadi tanggungjawab anda
• Susun SOP yang betul untuk pembersihan, serah kunci, saringan tetamu dan tindak balas kecemasan

Kalau anda buat semua ini dengan betul, anda sedang membina sesuatu yang boleh berkembang melepasi “satu unit nasib baik”. Kalau tidak, satu jiran yang marah atau satu MC yang tegas sudah cukup untuk tamatkan bisnes anda.

Jadi… boleh tak “sewa je beberapa rumah dan terus mula bisnes Airbnb”?

Kalau maksud “sewa je” ialah:

“Tandatangan perjanjian sewa biasa, sorok daripada tuan rumah, buat tak tahu peraturan MC, langsung tak fikir pasal lesen dan cukai…”

Jawapannya: itu rancangan yang berisiko tinggi dan sangat tidak bijak.

Kalau maksud anda ialah:

“Pilih hartanah yang memang benarkan sewaan jangka pendek, dapatkan kebenaran bertulis daripada tuan rumah, guna perjanjian sewa yang memang nyatakan penggunaan Airbnb, dan urus semua seperti bisnes yang patuh peraturan…”

Maka ya – ia boleh jadi model bisnes yang sesuai, tetapi titik permulaan ialah kebenaran dan dokumen yang jelas, bukan gambar cantik di Airbnb semata-mata.

Kalau anda seorang tuan rumah atau penyewa yang sedang mempertimbangkan isu sewaan jangka pendek, di sinilah perjanjian sewa dwibahasa yang jelas sangat membantu:

Dengan pek perjanjian sewa DIYA, anda boleh tetapkan dengan spesifik:

• Sama ada sewaan jangka pendek dibenarkan atau tidak
• Di bawah syarat apa
• Dan apa akibatnya kalau mana-mana pihak melanggar perjanjian

Supaya anda bukan sekadar kejar booking – tetapi membina bisnes yang boleh bertahan bila peraturan semakin ketat.

Artikel ini untuk tujuan pendidikan umum sahaja dan bukan nasihat guaman.