Bila Penyewa Enggan Keluar: Panduan Untuk Tuan Rumah di Malaysia (Tanpa “Self-Eviction”!)
Antara perkara yang paling menakutkan bagi tuan rumah ialah situasi di mana penyewa enggan keluar, walaupun tempoh sewaan sudah tamat.
Kunci tidak dipulangkan, bayaran sewa mungkin sudah tertunggak, dan tuan rumah pula sudah bersedia untuk penyewa baharu — atau bercadang hendak menjual unit.
Bila ini berlaku, ia bukan sekadar menyusahkan, tetapi juga boleh menyebabkan kerugian jika tidak diurus dengan betul.
Dan kerana Malaysia belum ada Akta Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Act) yang lengkap, tuan rumah bergantung sepenuhnya kepada perjanjian sewa dan prosedur yang betul, bukan emosi.
Berita baiknya?
Kebanyakan kes “enggan keluar” sebenarnya boleh diselesaikan dengan tenang dan profesional — jika tuan rumah ikut langkah yang betul, dan jika perjanjian sewa jelas dari awal.
Fahami Kedudukan Anda Sebelum Bertindak
Kesilapan paling biasa: bertindak terlalu cepat.
Ya, penyewa sedang melanggar syarat.
Ya, mereka sepatutnya sudah keluar.
Tetapi tuan rumah tidak boleh:
- Tukar mangga atau kunci
- Tutup bekalan air atau elektrik
- Masuk ke dalam rumah tanpa izin
- Mengalihkan barang penyewa
- Mengugut atau menekan penyewa
Semua ini boleh menyebabkan tuan rumah disaman kerana “unlawful eviction”, walaupun anda pemilik sah.
Kekuatan sebenar anda ialah perjanjian sewa, notis bertulis, dan rekod yang lengkap.
(Inilah sebabnya pakej perjanjian sewa dwi-bahasa DIYA disediakan dengan klausa yang jelas tentang penamatan, penyerahan kunci, dan tanggungjawab penyewa.)
Langkah 1 — Semak Semula Apa Yang Tertulis Dalam Perjanjian Anda
Sebelum membuat apa-apa, semak bahagian penting seperti:
- Tarikh tamat sewaan
- Tempoh notis untuk keluar
- Klausa pembaharuan (jika ada)
- Klausa “vacant possession”
- Klausa tindakan jika penyewa terlebih tinggal
- Cara pemulangan deposit
Jika perjanjian sewa tidak jelas, proses penyelesaian menjadi lebih rumit.
Jika perjanjian jelas, setiap langkah seterusnya lebih mudah dan kukuh dari sudut dokumen.
Langkah 2 — Keluarkan Notis Bertulis Yang Formal
WhatsApp memang berguna, tetapi tidak mencukupi sebagai notis rasmi.
Keluarkan notis bertulis melalui:
- Emel
- Surat fizikal (jika perlu)
Sertakan maklumat berikut:
- Nama tuan rumah dan alamat premis
- Tarikh sebenar tamat penyewaan
- Arahan jelas untuk mengosongkan unit
- Makluman tentang sewa atau bil yang tertunggak
- Cadangan tarikh untuk pemeriksaan dan pemulangan kunci
- Nada yang profesional, tegas tetapi tidak emosional
Anda sedang membina “paper trail” — ini penting jika berlaku pertikaian.
Langkah 3 — Simpan dan Rekod Semua Bukti
Dokumentasi adalah perlindungan anda.
Simpan:
- Semua perbualan WhatsApp / emel
- Rekod sewa tertunggak
- Notis dan makluman yang telah dihantar
- Gambar atau video keadaan unit (jika pernah masuk sebelum ini)
- Sebarang penolakan atau alasan yang diberikan penyewa
Jika keadaan berlarutan, semua bukti ini akan sangat berguna.
Langkah 4 — Pertimbangkan Lanjutan Ringkas (Jika Munasabah)
Tidak semua penyewa sengaja degil.
Ada yang terlebih tinggal kerana:
- Unit baharu belum siap
- Tidak faham tempoh notis yang betul
- Menunggu deposit dipulangkan untuk bayar rumah baharu
- Ada salah faham tentang kerosakan atau bil akhir
Jika tuan rumah memilih untuk beri lanjutan ringkas:
- Nyatakan tarikh keluar yang baharu
- Tetapkan kadar sewa harian / penalty
- Tetapkan syarat akhir penyerahan kunci
- Minta pengesahan bertulis daripada penyewa
Ini memberi ruang masa, tetapi tetap melindungi anda.
Langkah 5 — Jika Penyewa Masih Enggan Keluar: Apa Yang Boleh dan Tidak Boleh Dibuat
❌ Perkara Yang Tuan Rumah Tidak Boleh Buat:
- Tukar kunci
- Memasuki rumah tanpa izin
- Mengambil atau memindahkan barang penyewa
- Menutup air atau elektrik
- Mengugut, menekan, atau menghalau secara paksa
Semua ini boleh menyebabkan tindakan undang-undang terhadap tuan rumah.
✔ Perkara Yang Boleh Dibuat:
- Hantar surat tuntutan rasmi (letter of demand)
- Dapatkan nasihat peguam (jika perlu)
- Fail tuntutan sivil untuk “vacant possession”
- Tolak sewa tertunggak atau kerosakan daripada deposit (jika bukti mencukupi)
- Kekalkan komunikasi yang profesional
Dalam kebanyakan kes, penyewa akan keluar sebelum tindakan undang-undang diperlukan — terutama jika notis dan dokumen lengkap.
7. Bagaimana Mengelakkan Masalah Ini Pada Masa Depan
Masalah penyewa enggan keluar biasanya berpunca daripada:
- Perjanjian sewa yang tidak jelas
- Tiada klausa khusus tentang penamatan
- Komunikasi yang lemah
- Tiada dokumentasi
- Penyaringan penyewa yang tidak teliti
Tuan rumah boleh mencegah isu ini dengan:
- Menyaring penyewa secara lebih teliti
- Menggunakan perjanjian yang ada klausa “vacant possession” yang jelas
- Menetapkan penalti untuk overstaying
- Membenarkan viewing 30 hari terakhir
- Melakukan pemeriksaan berkala
- Menjelaskan terma secara dwi-bahasa supaya penyewa faham sepenuhnya
Inilah sebabnya pakej perjanjian sewa dwi-bahasa DIYA disediakan:
- Perjanjian English + BM
- Klausa jelas tentang notis, penamatan dan deposit
- Buku panduan untuk tuan rumah & penyewa
- Checklist pemeriksaan dan penyerahan unit
Ia memudahkan kedua-dua pihak faham hak & tanggungjawab masing-masing — sekali gus mengurangkan risiko pertikaian.
Kesimpulan: Kekal Tenang, Ikut Proses, Lindungi Diri
Penyewa yang enggan keluar memang memeningkan, tetapi ia boleh diurus tanpa konflik jika tuan rumah:
- Berpegang kepada perjanjian
- Mengeluarkan notis bertulis
- Menyimpan dokumentasi
- Mengikut proses yang sah
Dan seperti kebanyakan masalah penyewaan, langkah pencegahan sentiasa lebih mudah daripada penyelesaian.
Perjanjian sewa yang jelas, dwi-bahasa, dan mudah difahami adalah langkah paling penting untuk mengelakkan situasi seperti ini daripada berlaku lagi.
