Tuan Rumah Mahu Naikkan Sewa: Apa Yang Boleh Anda Terima Dan Apa Yang Wajar Anda Rundingkan

Tiada mesej yang lebih membuatkan penyewa rasa tidak selesa selain ini:
“Kita nak perbaharui sewaan, tapi sewa akan naik.”

Walaupun anda sudah menjangkakannya, angka itu tetap terasa peribadi. Anda bayar sewa tepat waktu. Anda jaga rumah elok-elok. Tiada masalah besar sepanjang tempoh sewaan. Jadi, kenapa sekarang?

Hakikatnya, kenaikan sewa jarang berkait dengan sama ada anda penyewa yang “baik” atau tidak. Ia lebih berkait dengan masa, kedudukan rundingan, dan jangkaan. Bila anda faham perkara ini, perbincangan jadi kurang menekan — dan selalunya, anda ada lebih ruang untuk berunding daripada yang disangka.

Panduan ini akan membantu anda membuat keputusan dengan tenang: bila wajar terima kenaikan sewa, bila sesuai untuk berbincang semula, dan bagaimana berunding tanpa merosakkan hubungan atau menjejaskan deposit anda nanti.

Pertama sekali, lihat bila kenaikan sewa dibuat

Masa sangat penting.

Jika tuan rumah mahu menaikkan sewa semasa tempoh sewaan masih berjalan, anda perlu berhenti seketika. Secara amnya, sewa yang dipersetujui sepatutnya kekal sehingga tempoh sewaan tamat, kecuali dinyatakan sebaliknya dalam perjanjian. Jika kenaikan dicadangkan di tengah jalan, adalah munasabah untuk bertanya sebabnya dan merujuk semula kepada perjanjian sewaan anda.

Jika kenaikan sewa dibuat semasa pembaharuan sewaan, situasinya berbeza. Pembaharuan sewaan pada asasnya ialah rundingan baharu. Kedua-dua pihak sedang menilai sama ada mahu meneruskan hubungan sewaan, dan kadar sewa menjadi sebahagian daripada keputusan itu.

Ramai penyewa panik pada tahap ini dan menganggap mereka tiada pilihan. Sebenarnya, itu jarang benar — tetapi langkah seterusnya sangat penting.

Semasa pembaharuan, semak perjanjian sewaan anda

Inilah perlindungan yang sering terlepas pandang oleh penyewa.

Jika kenaikan sewa dicadangkan semasa pembaharuan, perkara pertama yang perlu anda lakukan ialah menyemak perjanjian sewaan, bukan iklan hartanah, bukan mesej WhatsApp, dan bukan khabar angin pasaran.

Perjanjian yang mesra penyewa selalunya menyatakan had maksimum kenaikan sewa semasa pembaharuan — contohnya peratus tertentu atau syarat bahawa kenaikan mestilah selaras dengan kadar pasaran. Jika klausa seperti ini wujud, ia menjadi asas kukuh dalam rundingan. Anda tidak lagi berdebat berdasarkan perasaan, tetapi berdasarkan terma yang telah dipersetujui.

Jika tiada had dinyatakan, itu tidak bermaksud anda langsung tiada kuasa rundingan. Ia cuma bermaksud perbincangan lebih terbuka dan anda perlu bergantung kepada faktor munasabah, hubungan sedia ada, dan pilihan alternatif — bukan angka tetap.

Apa pun keadaannya, memahami kandungan perjanjian anda memberi kelebihan besar berbanding bertindak secara emosional.

Apa yang dianggap “munasabah” dalam kenaikan sewa

Ramai penyewa mencari satu peratusan “standard”, tetapi realitinya, munasabah bergantung kepada konteks.

Mulakan dengan sejarah anda sebagai penyewa. Penyewa jangka panjang yang sentiasa bayar tepat waktu dan menjaga rumah dengan baik sangat bernilai kepada tuan rumah. Kestabilan mengurangkan risiko kekosongan, yuran ejen, dan ketidaktentuan.

Seterusnya, lihat keadaan unit. Adakah sebarang naik taraf dibuat sejak anda masuk? Atau peralatan sudah lama dan uzur? Adakah terdapat isu yang anda toleransi tanpa banyak rungutan? Semua ini relevan apabila menilai sama ada kenaikan sewa itu benar-benar sepadan.

Akhir sekali, pertimbangkan kadar dan masa kenaikan. Kenaikan kecil selepas tempoh lama sangat berbeza daripada lonjakan besar yang dibuat secara tiba-tiba. Pasaran memang berubah, tetapi setiap unit berbeza. Persoalannya ialah sama ada unit ini, dalam keadaan sekarang, benar-benar wajar disewakan pada kadar baharu itu.

Bila menerima kenaikan sewa adalah keputusan yang bijak

Tidak semua kenaikan perlu ditentang.

Jika sewa semasa anda jauh lebih rendah daripada unit seumpama di kawasan sama, dan kenaikan masih menjadikan sewa anda kompetitif, kekal mungkin lebih menjimatkan daripada berpindah. Kos pindah, deposit, perabot, dan tekanan mencari rumah baharu sering dipandang ringan.

Hubungan dengan tuan rumah juga penting. Tuan rumah yang menghormati privasi, cepat membaiki kerosakan, dan mudah berkomunikasi memberi ketenangan yang sukar dinilai dengan wang semata-mata. Dalam keadaan ini, membayar sedikit lebih mungkin berbaloi.

Kadang-kadang, menerima kenaikan sewa adalah memilih kestabilan berbanding gangguan.

Bila wajar untuk berunding — dan cara melakukannya

Berunding tidak bermaksud bersikap keras.

Jika kenaikan terlalu tinggi, dibuat tanpa penjelasan, atau unit masih mempunyai isu penyelenggaraan, adalah munasabah untuk berbincang. Jika notis pembaharuan terlalu singkat, faktor masa sahaja sudah cukup untuk membuka ruang rundingan.

Cara anda menyampaikan perkara ini sangat penting. Elakkan nada emosi atau perbandingan dengan “tuan rumah lain”. Fokus pada situasi anda sendiri. Nyatakan rekod bayaran yang baik, cara anda menjaga rumah, dan sebarang kos atau usaha tambahan yang telah anda tanggung.

Daripada menolak terus, cuba buat cadangan balas. Mungkin kenaikan lebih kecil, tempoh sewaan lebih panjang, atau penangguhan kenaikan beberapa bulan. Pendekatan ini menunjukkan anda ingin bekerjasama, bukan melawan.

Gunakan penambahbaikan unit sebagai sebahagian rundingan

Ini sering terlepas pandang oleh penyewa.

Rundingan sewa tidak semestinya tentang angka sahaja. Jika tuan rumah mahu menaikkan sewa, adalah wajar untuk bertanya apa nilai tambahan yang datang bersama kenaikan itu, terutamanya bagi unit berperabot.

Anda boleh mencadangkan penambahan perabot penting, penggantian mesin basuh lama, naik taraf peti sejuk, atau menggantikan televisyen yang sudah uzur. Penambahbaikan kecil boleh memberi kesan besar kepada keselesaan harian dan menjadikan kenaikan sewa lebih munasabah.

Nada penting di sini. Bukan menuntut, tetapi mencadangkan:
“Jika sewa dinaikkan, bolehkah kita naik taraf beberapa perkara supaya sepadan dengan kadar baharu?”
Ramai tuan rumah sebenarnya terbuka kepada pendekatan ini.

Nada perbincangan lebih penting daripada angka

Banyak rundingan gagal bukan kerana jumlah sewa, tetapi kerana cara perbualan berlaku.

Mesej yang dihantar ketika marah mudah mencetuskan konflik dan merosakkan hubungan yang telah lama dibina. Sebaliknya, komunikasi bertulis yang tenang dan jelas biasanya membawa hasil lebih baik.

Anda tidak perlu ugutan atau bahasa undang-undang. Dalam konteks Malaysia, kesopanan, kejelasan, dan menjaga hubungan sering membuka lebih banyak ruang rundingan. Tuan rumah menghargai kepastian, dan penyewa yang rasional lebih menarik daripada risiko mencari penyewa baharu.

Jika rundingan gagal, anda masih ada pilihan

Tidak semua perbincangan berakhir dengan persetujuan — dan itu tidak semestinya buruk.

Anda boleh memohon lanjutan singkat untuk merancang langkah seterusnya. Anda boleh menerima sementara sambil mencari pilihan lain. Atau anda boleh memilih untuk berpindah dengan notis yang betul dan penyerahan rumah yang kemas.

Apa yang perlu dielakkan ialah membakar jambatan. Pertikaian semasa pembaharuan sering memberi kesan semasa pemeriksaan akhir dan pemulangan deposit. Walaupun anda ingin keluar, mengekalkan nada profesional melindungi kewangan anda.

Cara berfikir yang lebih sihat tentang kenaikan sewa

Kenaikan sewa bukan soal adil atau tidak, atau soal penghargaan. Ia soal kedudukan, masa, dan kejelasan.

Penyewa yang memahami perjanjian mereka, menilai situasi secara realistik, dan berunding dengan tenang biasanya kurang tertekan — dan sering mendapat hasil yang lebih baik, sama ada mereka kekal atau berpindah.

Dan apabila terma pembaharuan, notis, dan kenaikan sewa ditulis dengan jelas dari awal, perbincangan seperti ini tidak lagi menjadi kejutan emosi, tetapi keputusan yang rasional.