Apabila Jiran Membuat Aduan Tentang Penyewa Anda: Panduan untuk Tuan Rumah di Malaysia

Aduan daripada jiran adalah antara situasi paling tidak selesa bagi seorang tuan rumah. Anda tidak tinggal di unit tersebut, anda tidak membuat bising, dan anda tidak menyebabkan masalah. Namun, nama anda yang disebut, telefon anda yang dihubungi, dan akhirnya anda yang diminta untuk “selesaikan”.

Di Malaysia, ramai tuan rumah bertindak secara ekstrem apabila menerima aduan. Ada yang memilih untuk tidak ambil peduli dan berharap masalah itu hilang sendiri. Ada juga yang panik, terus memarahi penyewa, mengugut penamatan sewaan, atau cuba menyelesaikan isu dengan cara keras. Kedua-dua pendekatan ini selalunya membawa lebih banyak masalah daripada penyelesaian.

Hakikatnya mudah: kebanyakan aduan jiran berpunca daripada tingkah laku penyewa, tetapi cara tuan rumah mengendalikan aduan itulah yang menentukan sama ada isu itu terkawal atau bertukar menjadi pertikaian serius dan berisiko undang-undang.

Artikel ini menerangkan dengan jelas apa yang patut dilakukan, boleh dilakukan, dan tidak boleh dilakukan oleh tuan rumah apabila jiran membuat aduan, serta di mana sebenarnya terletaknya tanggungjawab penyewa.

Mengapa Aduan Jiran Tetap Menjadi Isu Tuan Rumah

Pada pandangan pertama, aduan jiran kelihatan seperti masalah penyewa semata-mata. Bunyi bising, bau rokok, haiwan peliharaan, tetamu terlalu kerap, parkir, atau aktiviti sewaan jangka pendek semuanya berada dalam kawalan penyewa.

Namun dari sudut realiti, tuan rumah tetap terlibat. Nama pemilik tertera pada hak milik. Perjanjian sewaan adalah antara tuan rumah dan penyewa. Pihak pengurusan bangunan, JMB, MC atau jiran selalunya akan menghubungi pemilik terlebih dahulu, bukan penyewa.

Jika aduan berulang dan tuan rumah tidak bertindak langsung, ia boleh dilihat seolah-olah tuan rumah membenarkan gangguan itu berterusan. Sebaliknya, jika tuan rumah bertindak melampau atau melanggar prosedur, tuan rumah sendiri boleh disalahkan kerana melanggar hak penyewa.

Di sinilah keseimbangan perlu difahami. Tuan rumah bukan punca masalah, tetapi tuan rumah bertanggungjawab menguruskan kesannya dengan cara yang betul.

Langkah Pertama: Fahami Aduan Sebelum Bertindak

Kesilapan paling biasa ialah bertindak secara emosi atau defensif sebaik sahaja menerima aduan. Sebelum membuat sebarang keputusan, tuan rumah perlu memahami dengan jelas apakah bentuk aduan tersebut.

Ada aduan yang berkaitan dengan tingkah laku, seperti bunyi bising berlebihan, bau rokok, haiwan peliharaan yang mengganggu, atau tetamu yang terlalu ramai. Ada juga aduan yang melibatkan pelanggaran penggunaan, seperti menjalankan Airbnb, perniagaan dari rumah, atau unit diduduki terlalu ramai orang. Dalam hartanah strata, banyak aduan berkait rapat dengan peraturan bangunan seperti parkir dan penggunaan kawasan bersama.

Terdapat juga kes di mana isu sebenarnya adalah konflik peribadi antara jiran dan tidak semestinya melibatkan pelanggaran perjanjian sewaan.

Peranan tuan rumah pada tahap ini bukan untuk menentukan siapa betul atau salah, tetapi untuk mengenal pasti sama ada aduan tersebut melibatkan pelanggaran terma perjanjian sewaan atau peraturan bangunan. Ini sangat penting kerana hanya perkara yang melibatkan pelanggaran tersebut boleh dikuatkuasakan secara sah.

Jika boleh, minta butiran aduan secara bertulis. Tarikh, masa, kekerapan dan jenis gangguan memberi gambaran yang jauh lebih jelas berbanding aduan umum tanpa bukti.

Apa yang Patut Dilakukan oleh Tuan Rumah

Apabila aduan diterima, respons yang baik adalah tenang, neutral dan berstruktur.

Langkah pertama ialah mengakui penerimaan aduan tanpa mengaku salah. Tuan rumah tidak perlu meminta maaf bagi sesuatu yang belum disahkan. Cukup sekadar memaklumkan bahawa perkara tersebut akan disemak.

Seterusnya, semak perjanjian sewaan dan peraturan rumah atau bangunan. Ramai tuan rumah terlupa kandungan perjanjian sendiri. Jika perkara seperti kawalan bunyi, larangan merokok, haiwan peliharaan, penggunaan unit dan sewaan jangka pendek dinyatakan dengan jelas, kedudukan tuan rumah menjadi lebih kukuh.

Selepas itu, hubungi penyewa dengan nada profesional. Maklumkan bahawa satu aduan telah diterima, jelaskan bentuk aduan tersebut, dan ingatkan penyewa tentang tanggungjawab mereka di bawah perjanjian dan peraturan bangunan. Beri ruang kepada penyewa untuk memberi penjelasan.

Perkara yang sangat penting ialah mendokumentasikan komunikasi ini. Mesej WhatsApp, e-mel atau notis bertulis menjadi rekod sekiranya isu berlanjutan. Teguran secara lisan tanpa rekod sering membawa kepada pertikaian kemudian hari.

Sepanjang proses ini, kekalkan konsistensi. Ambil aduan secara serius, tetapi jangan bertindak seolah-olah setiap aduan adalah pelanggaran terbukti.

Apa yang Tuan Rumah Tidak Boleh Lakukan

Ramai tuan rumah secara tidak sedar merosakkan kedudukan sendiri dengan tindakan terburu-buru.

Menghadapi jiran secara agresif atau emosional sering memburukkan keadaan dan menarik tuan rumah ke dalam konflik peribadi. Mengugut penyewa tanpa asas kontrak juga satu kesilapan besar.

Tuan rumah tidak boleh memasuki unit sesuka hati hanya kerana menerima aduan. Walaupun terdapat syak wasangka, penyewa masih mempunyai hak untuk menikmati premis dengan aman. Masuk tanpa notis boleh dianggap gangguan atau pelanggaran hak penyewa.

Tindakan seperti memotong bekalan utiliti, menukar kunci, atau memaksa penyewa keluar tanpa prosedur sah adalah sangat berisiko dan boleh membawa implikasi undang-undang yang serius.

Tuan rumah juga harus mengelakkan daripada “memihak” secara terbuka. Peranan tuan rumah adalah mengurus sewaan, bukan menjadi pengadil konflik jiran.

Kedudukan Undang-Undang di Malaysia (Secara Ringkas dan Praktikal)

Di Malaysia, hubungan sewaan kebanyakannya ditadbir oleh undang-undang kontrak. Perjanjian sewaan menentukan apa yang dibenarkan, apa yang dilarang, dan bagaimana pelanggaran boleh ditangani.

Kebanyakan aduan jiran melibatkan isu gangguan atau pelanggaran penggunaan yang dibenarkan. Walaupun tuan rumah tidak bertanggungjawab atas setiap perbuatan penyewa, tuan rumah boleh dipersoalkan jika membiarkan pelanggaran berterusan selepas dimaklumkan.

Pada masa yang sama, tuan rumah bukan pihak penguat kuasa. Tuan rumah tidak boleh mengenakan denda sesuka hati, tidak boleh mengusir penyewa serta-merta tanpa prosedur, dan tidak boleh mengganggu hak penyewa untuk menikmati premis dengan aman.

Prinsip asasnya ialah kewajaran. Tuan rumah dijangka menyiasat aduan, berkomunikasi secara jelas, bergantung kepada terma perjanjian, dan bertindak secara berperingkat serta munasabah.

Tanggungjawab Penyewa: Perkara Ini Bukan Pilihan

Penting untuk ditegaskan bahawa penyewa bertanggungjawab sepenuhnya terhadap tingkah laku mereka dan tetamu mereka.

Membayar sewa tepat pada masanya tidak memberi lesen untuk mengganggu jiran. Penyewa wajib mematuhi peraturan rumah, undang-undang kecil bangunan, dan norma hidup berjiran. Bunyi bising, bau rokok, kawalan haiwan peliharaan, parkir dan tingkah laku tetamu semuanya terletak di bawah tanggungjawab penyewa.

Aduan jiran yang berulang, terutamanya selepas amaran diberikan, boleh dianggap sebagai pelanggaran perjanjian sewaan walaupun penyewa beranggapan mereka “tidak buat apa-apa salah”.

Penyewa juga mempunyai tanggungjawab untuk bekerjasama apabila isu dibangkitkan. Mengabaikan teguran atau meneruskan tingkah laku yang sama hanya meningkatkan risiko terhadap sewaan mereka sendiri.

Bila Aduan Bertukar Menjadi Pelanggaran Perjanjian

Tidak semua aduan adalah pelanggaran. Insiden sekali-sekala boleh berlaku kepada sesiapa sahaja.

Namun, apabila aduan berlaku berulang kali, disokong oleh bukti, dan berterusan selepas penyewa diberi peringatan serta masa untuk membetulkan keadaan, situasi itu berubah. Pada tahap ini, ia boleh dikategorikan sebagai kegagalan mematuhi terma perjanjian.

Notis bertulis menjadi sangat penting. Tuan rumah perlu menyatakan isu secara jelas, merujuk kepada klausa berkaitan, dan memberi tempoh munasabah untuk pembetulan. Tujuannya bukan untuk menghukum, tetapi untuk mewujudkan rekod yang jelas.

Jika penyewa membetulkan keadaan, isu selesai. Jika tidak, tuan rumah mempunyai asas untuk langkah seterusnya.

Peningkatan Tindakan: Apa yang Boleh Dilakukan Secara Sah

Peningkatan tindakan perlu dibuat secara berperingkat.

Dalam banyak kes, melibatkan pihak pengurusan bangunan adalah sesuai, terutamanya untuk isu strata. Pengurusan biasanya mempunyai mekanisme amaran dan penguatkuasaan sendiri.

Jika gangguan berterusan, amaran bertulis boleh dikeluarkan. Amaran ini harus bersifat fakta, tidak emosional dan spesifik.

Penamatan sewaan atau keputusan untuk tidak memperbaharui kontrak biasanya langkah terakhir. Dalam sesetengah situasi, tidak memperbaharui sewaan penyewa bermasalah adalah lebih bersih dan kurang konflik berbanding penamatan serta-merta.

Apa yang penting ialah setiap langkah disokong oleh perjanjian dan dokumentasi.

Pencegahan: Cara Mengurangkan Aduan Jiran Sejak Awal

Hakikatnya, kebanyakan pertikaian jiran boleh dicegah.

Perjanjian sewaan yang jelas memainkan peranan besar. Apabila penggunaan dibenarkan, kawalan bunyi, larangan merokok, polisi haiwan peliharaan dan larangan sewaan jangka pendek dinyatakan dengan jelas, jangkaan penyewa menjadi lebih realistik.

Penerangan awal kepada penyewa juga membantu. Banyak masalah berlaku kerana penyewa tidak memahami peraturan bangunan atau budaya hidup berjiran, terutamanya dalam komuniti bercampur.

Penggunaan perjanjian dwibahasa membantu mengelakkan alasan “tak faham” dan melindungi kedua-dua pihak.

Perjanjian yang baik bukan mencetuskan konflik. Ia mencegahnya.

Peranan Sebenar Tuan Rumah dalam Aduan Jiran

Tuan rumah bukan polis, bukan penguat kuasa, dan bukan penimbang tara emosi. Peranan sebenar tuan rumah ialah mengurus sewaan secara profesional, bergantung kepada perjanjian yang jelas, dan bertindak secara munasabah apabila isu timbul.

Mengabaikan aduan membuka ruang kepada masalah yang lebih besar. Bertindak melampau pula membuka ruang kepada risiko undang-undang. Jalan paling selamat ialah siasatan yang tenang, komunikasi yang jelas, dokumentasi yang rapi dan tindakan berperingkat.

Kebanyakan pertikaian jiran bukan berpunca daripada penyewa “jahat” semata-mata, tetapi daripada jangkaan yang kabur, perjanjian yang lemah, dan pengurusan yang tidak konsisten.

Apabila dikendalikan dengan betul, aduan jiran tidak semestinya menjadi mimpi ngeri tuan rumah. Ia hanyalah sebahagian daripada tanggungjawab menguruskan hartanah secara matang dan profesional.