Studio, Kondo atau ‘Landed’: Mana Satu Paling Untung Buat Tuan Rumah di 2025?

Kalau anda tanya orang lama tentang pelaburan, jawapan standard mereka mesti: “Beli rumah, gerenti untung.” Nasihat itu tak salah, tapi ia kurang tepat untuk zaman sekarang. Mereka lupa nak beritahu bahawa beli Studio 450 kps di Cyberjaya dan beli rumah teres di Puchong adalah dua bisnes yang sangat berbeza.

Ramai pelabur baru tersilap langkah sebab hanya tengok harga rumah, tapi tak faham “personaliti kewangan” hartanah tersebut. Ada yang beli rumah landed tapi kecewa sebab sewa bulanan tak cukup bayar installment. Ada pula yang beli studio dengan harapan harga naik mendadak, tapi hampa bila nilai pasaran statik bertahun-tahun.

Untuk berjaya sebagai tuan rumah di tahun 2025, anda kena faham Peraturan Emas hartanah Malaysia: Pulangan Sewa (Yield) Tinggi selalunya bermaksud Kenaikan Harga (Capital Growth) Rendah, dan sebaliknya.

Dalam panduan ini, kami bedah data pasaran sebenar 2024/2025 untuk bantu anda pilih hartanah mana yang sesuai dengan poket anda—dan macam mana nak elak rugi besar guna perjanjian yang betul.

1. Raja Aliran Tunai (Cash Flow): Pangsapuri Studio

Untuk pelabur yang nak duit poket setiap bulan, Studio adalah juaranya. Unit kecil (bawah 600 kps) memang dibina untuk yield.

Data pasaran menunjukkan unit kecil di KL dan Selangor kini memberikan pulangan sewa kasar antara 5.5% hingga 7%. Di Johor Bahru pula, impak RTS Link menyebabkan yield melonjak naik sehingga 6.2% – 8.5% disebabkan permintaan tinggi dari penyewa yang berulang-alik ke Singapura.

Kelebihannya jelas: Duit sewa selalunya lepas bayar bank, malah ada baki tunai positif sejak hari pertama. Tapi, ada satu masalah besar. Bekalan unit high-rise terlalu banyak (overhang). Ini bermakna harga rumah susah nak naik. Anda mungkin beli RM350,000 hari ini, dan nilainya mungkin sama saja 5 tahun lagi.

Kos tersembunyi untuk Studio ialah pertukaran penyewa. Penyewa anda selalunya pelajar atau orang bujang yang suka berpindah-randah. Anda mungkin kena cari penyewa baru setiap 12 bulan. Kalau setiap tahun anda kena bayar RM400-RM500 pada peguam untuk buat perjanjian baru, habis “bocor” keuntungan 7% anda tadi.

2. Simpanan Masa Depan: Rumah Bertanah (Landed)

Di seberang sana, kita ada kegemaran tradisi rakyat Malaysia: rumah teres. Kalau studio itu pelari pecut, rumah landed ialah pelari maraton.

Ramai pelabur muda takut dengan rumah landed sebab nombornya nampak tak cantik. Pulangan sewa (rental yield) selalunya rendah, sekitar 3.0% hingga 4.5% sahaja. Silap haribulan, anda kena “top up” duit sendiri untuk bayar bank setiap bulan.

Tapi, keuntungan sebenar di sini bukan pada sewa—ia pada Kenaikan Nilai Modal (Capital Appreciation). Tanah makin terhad. Menurut laporan NAPIC 2024, harga rumah teres di Malaysia terus naik sekitar 1.3% ke 3.6% setahun, walaupun harga kondominium turun naik. Dalam tempoh 10 tahun, rumah landed di lokasi strategik boleh jadi “tabung persaraan” gergasi anda.

Cuma ingat, keuntungan jangka panjang ini rapuh. Ia bergantung sepenuhnya pada keadaan fizikal rumah. Berbeza dengan kondo di mana JMB jaga bumbung, untuk rumah landed, andalah JMB-nya. Kalau penyewa biarkan anai-anai makan alang bumbung atau laman semak samun sampai rosak longkang, segala keuntungan kenaikan harga rumah tadi akan hangus digunakan untuk kos pembaikan.

3. Jalan Tengah: Kondominium Keluarga (3 Bilik)

Duduk selesa di tengah-tengah ialah kondominium keluarga 3-bilik. Ini pilihan paling stabil dengan yield sederhana sekitar 4% hingga 5.5%.

Penyewa di sini selalunya keluarga kecil atau ekspatriat yang cari “rumah”, bukan sekadar tempat tidur. Mereka selalunya menyewa lama (2-3 tahun), jadi kurang pening kepala nak cari penyewa baru. Potensi kenaikan harga rumah lebih baik dari studio, tapi bergantung kuat pada lokasi (dekat MRT/LRT atau tidak).

Risiko utama di sini bukan penyewa lari, tapi penyewa buat hal. Bila duduk di kediaman berstrata, ada banyak House Rules. Kalau penyewa anda bising, salah parking, atau buang sampah merata-rata, pihak Pengurusan (MC) akan saman pemilik unit—iaitu ANDA.

Kesimpulan

Tiada istilah hartanah “buruk”, yang ada cuma jangkaan yang salah.

• Nak duit sekarang? Beli Studio, tapi pastikan kos admin (perjanjian) rendah.
• Nak kaya nanti? Beli Landed, tapi pastikan perjanjian ketat bab penyelenggaraan.

Apa pun strategi anda, keselamatan pelaburan bergantung pada kertas hitam putih yang anda tandatangan. Jangan biarkan klausa longgar atau yuran guaman mahal makan untung anda.

Dah sedia lindungi pelaburan anda? Sama ada studio bujang atau semi-D dua tingkat, Pek Perjanjian Sewaan DIYa menyediakan solusi dwi-bahasa yang boleh diedit ikut jenis hartanah anda.