Mimpi Ngeri ‘Penyewa Hantu’: Penyewa Dah Lari, Tapi Anda Masih Tak Boleh Tukar Kunci (Dan Apa Patut Buat)
Ini adalah mimpi ngeri bagi setiap tuan rumah di Malaysia.
Segalanya bermula seperti biasa. Sewa lewat beberapa hari. Anda hantar WhatsApp peringatan yang sopan. Cuma satu tick kelabu.
Seminggu berlalu. Anda telefon. Tiada jawapan.
Dua minggu berlalu. Jiran memberitahu lampu rumah tak pernah dibuka, dan peti surat sudah penuh melimpah.
Anda mula panik. Bayaran rumah (loan) perlu dijelaskan. Anda mula berfikir: “Aku patut pergi sana, panggil tukang kunci, pecahkan mangga, dan ambil balik rumah aku.”
JANGAN!
Sebelum anda menyentuh tombol pintu itu, anda perlu faham perangkap undang-undang yang sedang menanti anda—dan bagaimana satu klausa dalam perjanjian sewaan boleh menyelamatkan anda daripada disaman.
Perangkap Undang-Undang: Kenapa Anda Tak Boleh “Ambil Balik” Begitu Sahaja
Di Malaysia, logik akal mengatakan, “Ini rumah aku, penyewa tak bayar, jadi aku boleh masuk.”
Namun, undang-undang berkata lain. Di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, tuan rumah tidak boleh mengambil semula milikan harta secara paksa tanpa perintah mahkamah. Walaupun penyewa berhutang sewa tiga bulan, jika anda memecahkan kunci dan masuk tanpa keizinan mereka atau perintah mahkamah, penyewa boleh menyaman anda atas pencerobohan (trespassing).
Ini meletakkan tuan rumah dalam situasi tersepit yang dikenali sebagai “Penyewa Hantu”.
Jika penyewa benar-benar lari, anda rugi wang setiap hari rumah itu kosong. Tetapi jika mereka tiba-tiba muncul semula dan mendakwa mereka cuma “balik kampung” atau “melawat saudara sakit”, dan mendapati anda telah menukar kunci, mereka mempunyai kelebihan dari segi undang-undang.
Jadi, bagaimana anda melindungi diri tanpa melanggar undang-undang? Anda perlukan Perjanjian Sewaan yang betul untuk melindungi anda.
Masalah Dengan Templat “Percuma”
Kebanyakan templat sewaan percuma yang anda muat turun di internet adalah samar-samar. Ia mungkin berkata, “Jika penyewa melanggar perjanjian, tuan rumah boleh menamatkan sewaan.”
Tetapi templat ini jarang mentakrifkan apa itu “Peninggalan Premis” (Abandonment) yang sebenar.
Jika penyewa hilang selama 2 minggu, adakah itu dikira sebagai abandonment? Bagaimana kalau 3 minggu? Tanpa definisi yang jelas, ia hanya menjadi “kata saya lawan kata dia”. Jika anda ke mahkamah, hakim mungkin bertanya: “Macam mana anda tahu mereka lari? Mungkin mereka cuma pergi bercuti.”
Tanpa bukti jelas, kes anda akan tersekat. Inilah sebabnya perjanjian yang samar-samar boleh merugikan anda.
Penyelesaian DIYa: Peraturan “30 Hari”
Inilah sebab utama kami mencipta Perjanjian Sewaan Tuan Rumah DIYa (Pro-Landlord). Kami tidak membiarkan anda main teka-teki; kami menyediakan definisi khusus untuk melindungi pelaburan anda.
Dalam Edisi Pro-Landlord kami, kami menyertakan klausa khusus mengenai “Meninggalkan Premis” dalam Seksyen 18.1(c). Ia menyatakan bahawa “Suatu Keingkaran” (Default) telah berlaku jika terdapat:
“Meninggalkan Premis, atau membiarkan Premis tidak didiami melebihi tiga puluh (30) hari berturut-turut tanpa memberikan notis bertulis terdahulu kepada Tuan Rumah;”
Kenapa klausa ini sangat penting?
- Ia Menghapuskan Keraguan: Anda tak perlu meneka sama ada penyewa sudah lari. Jika unit kosong selama 31 hari tanpa notis, mereka secara rasmi telah melanggar kontrak.
- Ia Mewujudkan “Keingkaran Material”: Sebaik sahaja tempoh 30 hari ini tamat, Seksyen 18.2 perjanjian kami secara jelas memberi anda hak untuk menamatkan Perjanjian dan melucut hak Deposit Sekuriti bagi menampung kerugian anda.
- Ia Mengukuhkan Kes Mahkamah Anda: Apabila anda memohon perintah mahkamah (yang anda masih perlu lakukan untuk selamat 100%), anda boleh tunjukkan perjanjian dan berkata, “Yang Arif, di bawah Seksyen 18.1(c), penyewa telah bersetuju bahawa ketidakhadiran 30 hari bermaksud meninggalkan premis. Ini buktinya mereka telah hilang selama 31 hari.”
Ini mengubah pertikaian yang rumit menjadi satu kes pelanggaran kontrak yang jelas dan nyata.
Apa Patut Buat Jika Penyewa Anda “Ghosting” (Langkah demi Langkah)
Jika anda berada dalam situasi ini, ikuti senarai semak ini untuk kekal di pihak yang benar:
1. Semak Hak Pemeriksaan Anda Anda tak boleh main terjah, tapi anda boleh memeriksa. Di bawah Seksyen 7.1 perjanjian DIYa, anda berhak memasuki premis untuk pemeriksaan dengan syarat memberikan notis awal sekurang-kurangnya 12 jam.
- Tip: Hantar WhatsApp dan tampal notis di pintu pagar. Walaupun mereka tak balas, anda ada bukti anda telah mematuhi tempoh notis kontrak.
2. Buat Laporan Polis Pergi ke balai polis berdekatan. Buat laporan bahawa penyewa tidak dapat dihubungi dan anda syak premis telah ditinggalkan. Ini bukan untuk polis ambil tindakan, tetapi untuk mewujudkan rekod rasmi bahawa anda bertindak dengan niat baik.
3. Tunggu Pencetus “30 Hari” Jika anda menggunakan templat Pro-Landlord DIYa, dokumentasikan kekosongan tersebut. Sebaik sahaja tempoh 30 hari berlalu tanpa notis daripada penyewa, Seksyen 18.1(c) akan terpakai.
4. Keluarkan Notis Penamatan Hantar notis rasmi yang memetik pelanggaran Seksyen 18.1(c). Nyatakan bahawa perjanjian ditamatkan dan deposit dilucuthakkan selaras dengan Seksyen 18.2.
5. Mohon Perintah Mahkamah Dengan perjanjian dan laporan polis di tangan, lantik peguam untuk mendapatkan Perintah Distres (untuk tuntut sewa melalui barang penyewa) atau Writ Milikan (untuk dapatkan balik rumah secara sah). Kerana perjanjian anda mentakrifkan pelanggaran dengan jelas, proses ini selalunya lebih lancar.
Jangan Biarkan Pelaburan Anda Tergantung
Perbezaan antara proses pengusiran yang ngeri dengan proses yang terkawal selalunya terletak pada beberapa baris ayat dalam kontrak anda.
Jika anda menggunakan templat generik yang tidak mentakrifkan “Abandonment”, anda membuka ruang untuk penyewa bermasalah mengambil kesempatan. Jangan tunggu sampai penyewa lari baru nak sedar kontrak anda lemah.
Lindungi diri anda hari ini dengan Perjanjian Sewaan Tuan Rumah DIYa (Pro-Landlord). Ia dwibahasa (Bahasa Inggeris & BM), boleh disunting sepenuhnya, dan direka untuk menangani masalah sebenar tuan rumah di Malaysia.
