Perang Deposit Sewa: “Susutan Biasa” vS “Kerosakan” di Malaysia

Ini adalah saat yang paling digeruni dalam mana-mana sewaan: Hari Penyerahan Kunci (Handover).

Anda sudah keluar, rumah sudah dikosongkan, dan anda sedang menunggu notifikasi bahawa deposit 2.5 bulan anda telah dipulangkan. Sebaliknya, anda menerima mesej daripada Tuan Rumah: “Saya perlu tolak RM500 untuk cat dinding dan sarung sofa yang dah lusuh.”

Sebagai penyewa, anda melihatnya sebagai “susutan biasa”—kesan semula jadi masa. Sebagai tuan rumah, anda melihatnya sebagai “kerosakan”—kecacatan yang perlu dibayar.

Siapa yang betul?

Di Malaysia, di mana Akta Sewaan Kediaman yang khusus masih lagi dalam perbincangan, jawapannya biasanya bergantung sepenuhnya kepada satu perkara: Ayat yang tertulis dalam Perjanjian Sewaan anda.

Jika anda bergantung pada templat umum yang dijumpai di internet, anda mungkin sedang melangkah ke dalam perangkap kewangan. Berikut adalah realiti sebenar antara “Susutan Biasa” (Fair Wear and Tear) dan “Kerosakan” (Damage), dan mengapa perincian dalam kontrak anda sangat penting.

Apa itu “Susutan Biasa”?

“Susutan biasa” merujuk kepada kemerosotan semula jadi sesebuah hartanah yang berlaku semata-mata kerana ada orang yang tinggal di situ. Ia tidak dapat dielakkan. Walau cermat mana pun penyewa, karpet akan dipijak, langsir akan pudar dek cahaya matahari, dan perabot akan menua.

Secara amnya, tuan rumah tidak boleh menolak wang daripada deposit untuk membaiki kejadian semula jadi ini. Anda tidak boleh mengenakan bayaran kepada penyewa untuk “menaik taraf” hartanah anda kembali kepada keadaan serba baharu jika barang tersebut sememangnya sudah lama.

Walau bagaimanapun, kontrak yang kabur sering membawa kepada pertelingkahan. Adakah penyaman udara berusia 10 tahun yang rosak dikira sebagai “susutan biasa”? Atau adakah itu salah penyewa kerana tidak menservisnya?

Apa yang Dikira Sebagai “Kerosakan”?

Kerosakan adalah berbeza. Ini adalah kemudaratan yang disebabkan oleh kecuaian, salah guna, atau kemalangan.

Jika penyewa menebuk lubang pada pintu, menumpahkan wain merah di atas karpet, atau mengoyakkan sofa kerana terlupa memotong kuku kucing—itu adalah kerosakan. Dalam kes-kes ini, penyewa bertanggungjawab secara kewangan untuk pembaikan atau penggantian.

Tetapi di sinilah keadaan menjadi rumit. Bagaimana pula dengan dinding yang kotor? Bagaimana dengan rumah yang ditinggalkan bersepah tetapi tiada barang yang “pecah”?

Perangkap “Templat Standard”

Kebanyakan templat percuma adalah sangat kabur dan berbahaya. Ia mungkin hanya menyatakan: “Penyewa mesti menjaga hartanah dalam keadaan baik.”

Ini meninggalkan ruang kelabu yang besar.

• Tuan Rumah: Jika kontrak tidak menyatakan secara jelas bahawa anda boleh menolak deposit untuk “pembersihan” atau “mengecat semula,” penyewa boleh berhujah bahawa rumah yang berhabuk hanyalah “susutan biasa” dan menuntut deposit penuh mereka.
• Penyewa: Jika kontrak tidak menyebut secara jelas tentang “penuaan peralatan,” tuan rumah mungkin cuba memaksa anda membayar untuk peti sejuk baharu semata-mata kerana peti sejuk lama berhenti berfungsi semasa anda menyewa.

Bagaimana Perjanjian yang Betul Menyelesaikan Masalah Ini

Oleh kerana undang-undang adalah umum, Perjanjian Sewaan anda adalah kuasa mutlak. Di DIY Agreement (DIYa), kami telah merangka pek perjanjian kami untuk menutup kelompangan ini, tetapi pendekatannya berbeza mengikut peranan anda.

1. Pendekatan Pro-Tuan Rumah (Landlord Edition)

Jika anda pemilik hartanah, keutamaan anda adalah melindungi nilai aset anda. Anda tidak sepatutnya perlu mengeluarkan duit poket sendiri untuk membersihkan kekotoran penyewa.

• Solusi DIYa: Edisi Pro-Tuan Rumah kami lebih ketat. Ia mengandungi klausa khusus yang membenarkan anda menolak kos bukan sahaja untuk kerosakan, tetapi secara spesifik untuk kos pembersihan, kawalan serangga, dan mengecat semula jika unit tidak dipulangkan dalam keadaan yang boleh disewakan. Ini memberikan anda hak undang-undang yang jelas untuk memulihkan unit menggunakan deposit.

2. Pendekatan Pro-Penyewa (Tenant Edition)

Jika anda menyewa, keutamaan anda adalah melindungi wang tunai anda. Anda tidak sepatutnya bertanggungjawab apabila aset lama tuan rumah rosak.

• Solusi DIYa: Edisi Pro-Penyewa kami menyertakan perisai penting. Ia menyatakan dengan jelas bahawa anda mesti memulangkan hartanah dalam keadaan baik, tetapi menambah pengecualian khusus untuk “penuaan normal kelengkapan tetap serta peralatan”. Satu baris ayat ini boleh menyelamatkan anda ribuan Ringgit jika peralatan mahal rosak akibat usia tua dan bukannya salah guna anda.

3 Langkah Praktikal untuk Mengelakkan Pertelingkahan

Tidak kira perjanjian mana yang anda gunakan, anda boleh mengelakkan pertikaian dengan mengikuti “Tip Praktikal” yang terdapat dalam Buku Panduan kami:

1. Dokumentasikan Semuanya Pada Hari Pertama: Sebelum berpindah masuk, ambil gambar atau video bertarikh bagi dinding, lantai, dan perabot. Jika ada calar, ambil gambarnya. Ini melindungi penyewa daripada dipersalahkan atas kecacatan sedia ada.
2. Gunakan Senarai Inventori: Perjanjian anda sepatutnya disertakan dengan Jadual B (Inventori). Periksa setiap item. Jika ia tiada dalam senarai, atau jika keadaan barang dicatat salah, betulkan serta-merta.
3. Pemeriksaan Bersama: Jangan sekadar tinggalkan kunci di dalam peti surat. Jadualkan pemeriksaan bersama di mana Tuan Rumah dan Penyewa berjalan memeriksa unit bersama-sama untuk bersetuju mengenai kerosakan sebelum penyerahan dimuktamadkan.

Kesimpulan

Pertelingkahan sewaan sering kali hanyalah salah faham yang berpunca daripada kontrak yang lemah. Sama ada anda seorang tuan rumah yang melindungi pelaburan atau penyewa yang melindungi simpanan, jangan biarkan definisi “Susutan Biasa” anda ditentukan oleh nasib.

Jangan tandatangani kontrak yang tidak melindungi anda.