5 “Red Flags” dalam Perjanjian Sewaan (Dan Cara Mengatasinya)

Mencari rumah sewa yang sesuai di Malaysia umpama satu pengembaraan emosi. Berminggu-minggu anda melayari laman web hartanah, mengelak iklan palsu, dan berpeluh semasa sesi “viewing” di tengah panas petang. Akhirnya, anda jumpa rumah idaman. Lokasi strategik, sewa pun masuk akal, dan anda sudah bersedia untuk membayar deposit.

Tetapi kemudian, ejen menyerahkan Perjanjian Sewaan (Tenancy Agreement) kepada anda.

Biasanya ia adalah satu dokumen tebal yang penuh dengan bahasa undang-undang yang rumit. Ejen mungkin berkata, “Jangan risau, ini perjanjian standard saja.”

Ini satu hakikat pahit: Tiada istilah “perjanjian standard”.

Kebanyakan perjanjian yang disediakan oleh ejen atau tuan rumah digubal untuk melindungi pemilik hartanah, bukan anda. Jika anda tandatangan tanpa menyemak klausa tersembunyi, anda mungkin terpaksa menanggung kos baiki bumbung, kehilangan privasi, atau deposit anda hangus begitu saja.

Sebelum anda menurunkan tandatangan, semak dokumen tersebut untuk 5 Tanda Amaran ini.

Tanda Amaran #1: Klausa “Anda Tanggung Semua Kerosakan”

Bahayanya: Bayangkan anda baru tinggal di kondominium selama dua bulan. Tiba-tiba, pemanas air rosak atau paip pecah di dalam dinding. Anda menelefon tuan rumah, mengharapkan mereka selesaikan. Sebaliknya, mereka tunjukkan satu ayat kabur dalam kontrak: “Penyewa hendaklah menyelenggara premis dalam keadaan baik dan menanggung semua kos pembaikan.”

Dalam perjanjian yang berat sebelah, tiada perbezaan jelas antara “penyelenggaraan” dan “kerosakan struktur”. Anda mungkin dipaksa membayar kerosakan pendawaian atau peralatan lama yang rosak akibat usia, walhal ia sepatutnya tanggungjawab tuan rumah.

Penyelesaiannya: Perjanjian yang adil mesti membezakan antara Susutan Biasa (Fair Wear and Tear) dan Kerosakan.

• Tugas Tuan Rumah: Kerosakan struktur (dinding, bumbung, pendawaian, paip utama) dan penggantian peralatan utama yang rosak akibat usia.
• Tugas Penyewa: Barang luwak (mentol lampu), kebersihan (servis penapis aircond), dan membaiki benda yang rosak akibat kecuaian anda sendiri.

Jika kontrak tidak menyatakan dengan jelas bahawa tuan rumah menanggung kos pembaikan struktur, jangan tandatangan.

Tanda Amaran #2: “Lawatan Mengejut” (Tiada Privasi)

Bahayanya: Anda sedang berehat di rumah pada hari Ahad dengan pakaian tidur. Tiba-tiba, anda dengar kunci pintu dibuka. Tuan rumah melangkah masuk, mungkin bersama kontraktor, dengan alasan “nak tengok keadaan rumah.”

Tanpa klausa yang melindungi privasi, anda mungkin rasa seperti menumpang di rumah sendiri. Sesetengah perjanjian yang tidak adil memberi tuan rumah “akses tanpa had” atau hanya perlu ketuk pintu sebelum masuk. Ini sangat mengganggu ketenangan hidup anda.

Penyelesaiannya: Anda mempunyai hak perundangan untuk “Menikmati Premis dengan Aman” (Quiet Enjoyment). Perjanjian yang melindungi penyewa akan menetapkan tempoh notis dan mewajibkan lawatan hanya untuk tujuan yang sah (pemeriksaan atau pembaikan) pada waktu yang munasabah.

Tanda Amaran #3: Terperangkap Tanpa Jalan Keluar

Bahayanya: Hidup tidak selalunya boleh dijangka. Anda mungkin tandatangan kontrak setahun, tetapi enam bulan kemudian, anda diberhentikan kerja, atau dipindahkan ke negeri lain oleh majikan.

Dalam banyak perjanjian “biasa”, tiada jalan keluar. Jika anda ingin tamatkan sewaan lebih awal, anda sering dipaksa membayar sewa penuh bagi baki bulan kontrak. Jika ada baki 6 bulan pada kadar RM2,000 sebulan, anda berhutang RM12,000 untuk rumah yang anda tidak lagi duduk.

Penyelesaiannya: Perjanjian moden yang mesra penyewa harus mempunyai klausa penamatan untuk keadaan luar jangka (sering dipanggil “Diplomatic Clause”). Ini membolehkan anda menamatkan sewaan awal tanpa penalti berat jika anda boleh buktikan anda dipindahkan kerja atau menghadapi masalah kesihatan.

Tanda Amaran #4: Perangkap Deposit Kabur

Bahayanya: Ini adalah aduan nombor satu penyewa di Malaysia: “Tuan rumah tak nak pulang deposit saya.”

Anda keluar rumah, tinggalkan rumah dalam keadaan bersih, dan pulangkan kunci. Kemudian… senyap. Apabila tuan rumah akhirnya menjawab, mereka mendakwa mereka menahan deposit 2.5 bulan anda untuk “kos cat semula” atau “pembersihan umum”, walaupun rumah sudah bersih.

Bahayanya terletak pada perjanjian yang tidak menetapkan tarikh akhir untuk pemulangan wang atau tidak menyenaraikan apa potongan yang sah. Jika kontrak tidak menyatakan bila anda dapat semula wang, tuan rumah boleh menyimpannya tanpa had masa.

Penyelesaiannya: Perjanjian anda perlukan garis masa yang ketat. Ia harus menyatakan deposit mesti dipulangkan dalam tempoh ditetapkan (contohnya 14 hingga 60 hari) selepas tamat sewaan, asalkan bil utiliti selesai. Ia juga mesti jelas bahawa deposit tidak boleh digunakan untuk menaik taraf rumah—hanya untuk membaiki kerosakan yang anda buat.

Tanda Amaran #5: Rumah Dijual Semasa Anda Menyewa

Bahayanya: Pasaran hartanah sentiasa bergerak, dan tuan rumah mungkin menjual unit mereka. Apa jadi kepada anda jika rumah dijual di pertengahan kontrak?

Dalam perjanjian yang lemah, penjualan rumah mungkin membatalkan sewaan anda serta-merta. Pemilik baru mungkin mahu masuk segera, dan anda diberi masa dua minggu untuk kemas barang dan pindah. Ini adalah mimpi ngeri bagi sesiapa yang mahukan kestabilan.

Penyelesaiannya: Anda perlukan klausa yang memastikan Sewaan Kekal Walaupun Rumah Dijual. Ini bermakna jika tuan rumah menjual hartanah, pemilik baru wajib mengambil alih kontrak sedia ada. Mereka mesti menghormati tempoh sewaan dan kadar sewa anda sehingga kontrak tamat.

---

Cara Mudah untuk Kekal Dilindungi: Penyelesaian DIYa

Mengenal pasti tanda amaran ini satu hal; berdebat dengan ejen atau tuan rumah untuk mengubah ayat undang-undang adalah hal lain. Ia boleh menakutkan, dan ramai penyewa mengalah kerana tidak tahu istilah undang-undang yang betul.

Inilah sebabnya kami wujudkan Pek Perjanjian Pro-Penyewa DIYa (DIYa Pro-Tenant Agreement Pack).

Kami percaya anda tidak perlu ijazah undang-undang untuk menyewa dengan selamat. Templat kami siap digubal untuk menyelesaikan setiap masalah di atas, memastikan keseimbangan yang adil antara anda dan tuan rumah.

Bagaimana Perjanjian DIYa Melindungi Anda:

• Pembaikan Adil: Seksyen 5 menyatakan Tuan Rumah bertanggungjawab untuk pembaikan struktur, pendawaian, dan paip, melindungi dompet anda daripada kos penyelenggaraan yang tidak adil.
• Jaminan Privasi: Seksyen 7 mewajibkan Tuan Rumah memberi notis bertulis 48 jam sebelum masuk, jadi anda tidak akan diganggu dengan lawatan mengejut.
• Jalan Keluar Selamat: Seksyen 16.1 merangkumi klausa belas ihsan. Jika anda dipindahkan kerja atau menghadapi masalah kesihatan, anda boleh tamatkan perjanjian awal tanpa membayar pampasan.
• Deposit Terjamin: Perjanjian ini menyatakan dengan jelas bahawa deposit boleh dipulangkan dan menetapkan syarat potongan, mengelakkan tuan rumah menganggap deposit anda sebagai duit bonus mereka.
• Perlindungan Jualan: Seksyen 19.7 memastikan jika rumah dijual, pemilik baru wajib menyambung perjanjian, membolehkan anda tinggal sehingga tempoh tamat.

Tambahan pula, anda dapat Buku Panduan (Guidebook). Kami bukan hanya beri kontrak; kami beri manual. Buku Panduan Penyewa DIYa menerangkan setiap seksyen perjanjian dalam Bahasa Inggeris yang mudah, memberikan tip praktikal tentang cara menguruskan pemeriksaan rumah, bil utiliti, dan serahan kunci.

Jangan biarkan nasib rumah atau duit anda bergantung pada nasib. Mulakan sewaan anda dengan yakin.